EconomX Podcast

Kijózanodás a lakáspiacon: milliós játszmák | Mlinárik Márton

· PT34M27S

Összefoglaló

A magyar lakáspiacon kiábrándultság tapasztalható. A korábbi, irreálisan magas kínálati árak helyett most az alkué a főszerep, a kereslet csökkenése miatt. A múlt évtized folyamatos áremelkedése után a végfelhasználók, a vevők, már nem tudják finanszírozni a lakásvásárlást, még…

Röviden

Műsor
EconomX Podcast
Megjelenés
2026. 07. 07.
Hossz
34 perc
Szereplők, említett nevek
Mlinárik Márton, Tiger Rend
Témák
lakáspiac, ingatlanárak, kereslet-kínálat
Átirat
Az epizód beszélt szövege alapján indexelve

Ebben az epizódban

Ott egy ingatlának többféle ára van.

Van a kínálati ár, ami az eladó fejében van.

Van a keresleti ár, ami a vevő fejében van.

A piaci érték a kettő között van ideálisan.

Na most folyamatosan az történt, hogy a keresleti ár az följebb volt, mint a kínálati ár.

Ez történt az elmúlt időszakban.

Most viszont az van, itt van a kínálati ár, a keresleti ára az meg így szépen csökkentget, és az istennek nem akar odáelekedni, ahol a az eladóknak a az elképzelt kínálatjárai vannak.

Tehát az alku megjelent a piacon.

Ugye korábban például egy otthonstartos felfűjtött időszakban licit, tehát ott nem arról beszéltünk, hogy hogy alkudni lehet, ott a licit volt jellemző, és nem az volt a kérdés, hogy te mennyit tudsz majd lefelé alkudni az ingatlanárából, hanem hogy mennyivel kell megfejelned az irányárat ahhoz, hogy egyáltalán szóbáljon veled a tulajdonos vagy lehetőséget adjon neked.

Itt a kiózanodás a magyar lakáspiacon.

Ez pedig itt a Money Talks legújabb adása.

Mai vendégem Lenárik Márton, az Y Home Kft. ügyvezetője tulajdonosa ingatlanspecialista.

Kérem, ha nem tették volna még meg, iratkozzanak fel csatornáinkra.

Ha tetszenek a tartalmaink, lájkolják ezt a videót is.

A végén mondják el véleményüket hozzászólásoknál.

Most pedig fordulok is mai vendégemhez.

Köszönjük szépen, hogy elfogadtad a meghívásunkat. >> Szia Endre.

Köszi. >> Ahogy a felvezetőben is mondtam, az idei év lesz, amikor kiózanodik a magyar lakáspiac, és a vevők talán elérkezettnek látják az időt az alkudozásra is. >> Az a baj, hogy a vevők nem látják elérkezettnek az időt az alkudozásra.

Mert ha csak ennyi lenne, akkor nem lenne olyan nagy probléma.

Inkább kicsit messzebbről indítok.

Tehát tavaly pont ilyenkor, május vége, június elején kezdtek jönni a hírek arról, amit úgy nevezünk, hogy lakhatási válság, vagy affordability crisis.

És épp ahogy ez a téma felmerült, vagy felkapódott, abban a pillanatban 3%-os hitel mindenkinek, és akkor ugye a többi már történelem.

Tehát tulajdonképpen tavaly már pont ugyanekkor elakadt volna az ingatlanpiacnak az emelkedése.

Ennek az oka az elmúlt évtized, kicsit több mint egy évtized szakadatlan emelkedése, amit kisebb időszakokra ugye megszakított egy covid bizonyos szegmensekben.

A nyaralók meg a vízparti ingatlanok, a családi házak nagyon nagyot mentek.

Viszont a belváros ott ugye egy kicsit megpihent.

Ö, aztán volt itt az energiaválság, ami a nagy méretű, hatékonytalan ingatlanoknak hozott el egy elég rossz időszakot.

De aztán ugye jött a az inflációs válság, az infláció azt jelenti, hogy hú, mer vegyünk ingatlant.

Tehát tulajdonképpen bármilyen hír jött eddig, az előbb-utóbb oda sikerült ki lyukadni, bármilyen hír jött, hogy az ingatlanárak tovább emelkedtek. ö legyen ez akár a ö a covid, akár a az inflációs hírek, akár az állampapír befektetések, mert tehát az állampapír mikor 18%-ot kezdett fizetni, ott megint volt egy kis megtorpanás az ingatlanpiacak, de ez egy pillanatnyi volt, hiszen egy évvel később már azok a hoamok szabadultak ki, és keresték helyüket, ugyanúgy az ingatlanpiacon.

Szóval ennek a folyamatnak a vége az, hogy tehát előbb-utóbb el kell tudnunk arra a pontra, amikor a vevők elkezdik azt mondani, hogy na akkor most a hülyeség leállítva.

És tehát az a szörnyű valóság, hogy az az ember, aki a folyamat végén van, mert ingatlanfejlesztő befektető spekuláns veszfel újítelad, homestaging, tötörött, a végén van egy ember, aki az egészet ki kéne, hogy fizesse.

Na, a végfelhasználónak nincs a zsebében elegendő pénz >> már a hitelekkel együtt sem. >> Hitelekkel együtt sem.

Tehát itt itt a bevezetővel beszélgettünk.

Azem azt megemlíthetem, hogy ugye mindketten vagyunk olyan helyzetben, hogy saját használatú ingatlant vennénk, mert ugye van hol lakni, de az ember ugye lépne előrébe az életébe.

És amikor arról van szó, hogy a következő lépéshez fel kell venni 100 millió hitelt, de ez még csak egy dolog, hogy 100 millió hitel, mert jó.

Na és akkor mi van? 25 év alatthoz elimplálódik.

Na de hogy ehhez társul egy 600 700000 Ft-os törlesztőrészlet jelenállás szerint.

Na és akkor ilyenkor jön a fejvakarás, hogy >> ami több mint a bruttó magyar átlagkereset. >> Hát ja, mert ugye Magyarországon Magyarországon, tehát Budapesten vagyunk most éppen, Budapesten a 150 millió az nyilván most tehát vannak a korszerűtlen lakótelep ingatlanok, a belvárosi ilyen ilyen ilyen tűzfalra néző szutykok, tehát lehet olcsóbb ingatlant venni.

Bocsánat, akinek ilyenyeje van, nem úgy értettem, de tehát most arra értem, hogy a a lakásállománynak a nagy része régi, korszerűtlen energikailag nem hatékony.

Meg hát lássuk be, hogy egy tűzfalat nézni egy földszinti belvárosi lakásba, ott nem azért laktak az emberek eddig sem, mert ott jó lakni, hanem azért, mert az olcsó volt korábban.

Most viszont ott tartunk az RBMB időszak után.

Ez is marha drága. >> [horkantás] >> Viszont ha tényleg olyat akarsz, ahol mondjuk van egy használható méretű erkély, ahol van parkoló, ahol van negy isten portaszolgálat, közössége, használható közösségi terek, tehát nem csak egy ilyen sötét lépcsőház, ami tele van, na inkább nem mondok semmit.

Tehát normális minőségű ingatlanban gondolkozol, akkor ott tartunk, hogy 150 millió Ft a belépő. >> Mi történt tavalyhoz képest?

Mert azért tavaly említetted az otthonstart hitelprogramot, de ez a lendület, ez teljesen kezd ki fulladni, tehát nem látszanak megjelenni új vevők, új belépők az ingatlanpiacra, akik még ki tudják fizetni ezeket az elképesztően magas árakat.

Vannak belépők, tehát van mozgás azért a piacon, mert ugye vannak élethelyzetek, az emberek születnek, meghalnak, házasodnak, elválnak satöbbi.

Ezek az élethelyzetek generálnak egy bizonyos forgalmat, illetve azért azt ne felejtsük el, hogy Magyarországon aki vásárol, az sokszor el is ad.

Tehát akinek már van mondjuk egy öröksége vagy egy korábbi ingatlana, és akkor abból kell egyet lépni előre, az általában azért megoldható.

Itt a probléma az, hogy amikor van egy ilyen 3%-os hitel mindenkinek, ami nyilvánvalóan adófizetői pénzből van kifoltozva, mert különben a piaci kamatszint az 6,57% tehát ez a 3% ez zene a magyar ingatlanpiaci szereplők füleinek.

A az eladóknak azért, mert hát akkor ők mindjárt mennek egy kicsit az áron.

A vevőknek meg azért, mert hát olcsó a finanszírozás, és kiszámolják, hogy a bérleti díjhoz képest tulajdonképpen pont annyi, vagy lehet, hogy kevesebb nekem a hitelem, amiből meg tudok finanszírozni a saját ingatlant.

De ez ugye ideiglenesen van az elején, mert ugye ahogy megy fel a potméter már az ingatlanárak tekintetében, úgy szépen lassan ezek a hitelek beárazódnak.

Tehát az olcsó hitel az azt csinálja, meg meg lehet nézni az adatokat a a lakáspiaci jelentésében az MMB-nek, hogy a tavalyi 8,5% körüli túlárazottság, az mostanra 25% körül van, most nem pontos adatokat mondok, de körülbelül ennyit nőttek az ingatlanárak a 3%-os hitelnek köszönhetően.

Tehát tulajdonképpen az olcsó hitel megjelenik nem sokkal később az ingatlanok kínálati áraiba.

És eddig tehát az eladó túláraz szinte mindig.

Tehát nagyon kevés az olyan józan eladó, aki azt mondja, hogy jó, megpróbálnám 70-ér, de a realitás 50.

Tehát ez elég ritkán fordul elő. 70-ért próbáljuk meg.

Na most amikor van egy ilyen 3% mindenkinek, akkor a 70-re is elkezd csörögni a telefon, mert ugye az 50, 605-ös irányárú ingatlanokat így felszívja a piac, és akkor amikor elfogyalól, akkor nem lesz más, mint a te 70 milliósod.

Tehát a a tulajdonosoknak a a fejében lévő kínálati árakat, a vágyálam, hogy ennyért jó lenne eladni, ezeket eddig folyamatosan utolérte a vevőknek az elképzelése.

Most viszont most viszont az van, hogy a jelenlegi árszinteket, amikor egy panel 100 millió Ft, azt ugye a 3%-os hitel ide vagy oda, ezt >> az árértékarány bomlik meg.

Igen. >> Itt egyébként az előző kormánynak, még az Orbán kormánynak az volt a magyarázata a 3%-os hitel, hogy lehet, hogy emel a piaci árakon a bevezető időszakban, de hogy ők ugye kiterjesztették az ingatlanfejlesztésekre is, miszerint az újépítésű ingatlanoknak a 70%-át, ha jól mondom, projektenként olyan lakás lakás formájában kell megtervezni, ami megfelel a 3%-os konstrukciónak.

Ezek a lakások be fognak-e lépni a lakáspiacra?

És ez javíthat-e valamit a helyzeten? >> Nyilvánvalóan igen.

Vannak olyan technológiák, amikkel ez elméletileg kivitelezhető.

Itt nagyon kíváncsi leszek a minőségoldalra.

Az, hogy az újépítésű, tehát az ingatlanfejlesztőket ösztönzik azáltal, hogy van egy ilyen elérhető olcsó hitelkonstrukció, ami ami nekik támaszt egy fizetőképes keresletet.

Ezáltal ugye egyre több újépítésű ingatlan épül, amivel ki lehet váltani a régi rossz minőségűeket.

Ez alapvetően egy jó dolog lenne.

Itt én a a minőségi kritériumok mellé tennék kérdőjelet, hogy vajon min milyen minőségben épülnek majd ezek az ingatlanok.

Van éppen aktuálisan ilyen ügyünk, hát nem tudom, inkább nem mondok csúnyát.

Ö, hogy mondjam, hagy kívánnivalót maga után a a történet.

Én nem mondom, hogy mindegyik fejlesztő így dolgozik, sőt biztos, hogy nem, de azt viszont mondom, hogy ez az alacsony ár mellé esetlegesen társulhat mondjuk egy alacsony minőség.

Amennyiben ezek az ingatlanok valóban, ingatlanfejlesztések valóban megvalósulnak, és valóban tartható lesz ez az otthonstartós árszint, akkor ezek ugye 26 vége 27 ben fognak elméletileg nagy tömegbe a piacra jönni.

De amennyiben ez történik, akkor az ismételten egy ár visszafogó hatást fog gyakorolni ugye az ingatlanpiac összességére, mert ugye az a lakótelep, ahol most 100 millió, de mondjuk oda települ egy néhány ezer lakásos újépítésű projekt, ahol meg mondjuk 110-ből lehet újat venni, akkor a 100 milliós panel az nagyon gyorsan nem lesz 100 millió.

Tehát ennek egy újabb használt ingatlanpiacot visszafogó árhatása lehet.

Azért fogalmazok így, hogy lehet, mert ezek nagyon összetett folyamatok.

Tehát most csak attól, hogy van egy 3%-os hitel nem törvényszerű.

Jó, tehát az olcsó hiteltől törvényszerű, hogy menek, hogy emelekednek az árak, hiszen általában el szokott történni, de lehetségesek olyan ellenhatások kereszthatások hogy mégsem ez történik.

Tehát amikor majd ezek az ingatlanok tényleg a piacra kerülnek, akkor majd tudunk arról beszélni, hogy milyen minőségben lettek ezek megépítve, mennyire szimpatikusak ezek a bevőknek, valóban el lehet-e ezeket adni, illetve lesz-e még egyáltalán otthonos start?

Ha már úgy kezdtem az elején, hogy kiózanodás a magyar lakáspiacon, akkor a legfrissebb adatok szerint az országos átlagban 5-6, Budapesten 4%-ot tudnak most egy ingatlanvásárláskor a vevők alkudni az árból.

Ez mennyire reális, illetve mennyire megszokott az elmúlt évekhez képest, vagy itt is valamiféle kiózadó történik?

Hát ez maga a kihúzanodás, ugyanis ugye az előbb azt ecseteltem, hogy az eladók elképzelését eddig folyamatosan utólte a vevőknek az elképzelése, mert hogy egy ingatlannak az ára az nem egy nem egy fix dolog, az egy pillanatban fix, amikor azt ráírták az adásvételi szerződésre és a felek kezet fogtak rá és aláírták és kifizették.

Az abb a pillanatban volt fix, de már egy óra múlva vagy másnap már nem biztos, hogy az a realitás.

Tehát egy ingatlának többféle ára van.

Van a kínálati ár, ami az eladó fejében van, van a keresleti ár, ami a vevő fejében van.

A piaci érték a kettő között van ideálisan.

Na most folyamatosan az történt, hogy a keresleti ár az följebb volt, mint a kínálati ár.

Ez történt az elmúlt időszakban.

Most viszont az van, itt van a kínálati ár, a keresleti ára az meg így szépen csökkentget, és az istennek nem akar odemelekedni, ahol a az eladóknak a az elképzelt kínálatjárai vannak.

Tehát az alku megjelent a piacon.

Ugye korábban például egy otthonstartos felfűjtött időszakba licit, tehát ott nem arról beszéltünk, hogy hogy alkudni lehet, ott a licit volt jellemző, és nem az volt a kérdés, hogy te mennyit tudsz majd lefelé alkudni az ingatlanárából, hanem hogy mennyivel kell megfejelned az irányárat ahhoz, hogy egyáltalán szóbáljon veled a tulajdonos vagy lehetőséget adjon neked.

Nem mondom, hogy 100%-ban, mert léteznek olyan úgynevezett zsánerlakások, tehát olyan szuper lokációk, amit mindenki keres, olyan ingatlantípusok, ahol még a mai napig ez előfordulhat.

Nagyon fontos, hogy józanározás mellett, mert ugye hiába írok én 200 milliós árcédulát az ingatlanomra, hogyha a vevők fejében egy 100 milliós elképzelt ár van, az nem fog találkozni sehol.

De ha én erre az ingatlanra odaírom, hogy 99, most mondtam valamit, akkor sanszos, hogy az még azon a héten ott fog állni nyolc levő, aki egymás sarkát taposva azt mondja, hogy akkor én 105 meg 108 meg ki tudja, hogy meddig megy ez a történet.

Ez egy létező értékesítési technika, de jelenleg ez nem jellemző.

Tehát amit mondtál, az alku az az most abszolút jellemző, merthogy a tulajdonosok később reagálnak.

Tehát ahogy mondtam, mindenki túlára az, aki a tulajdonos cipőjében van.

Nem azért, mert ő ők elmebajosok, vagy nem tudom, hanem mert egyszerűen, hogyha te vagy az eladó, hát akkor próbáljuk már meg egy magasabb áron.

Most viszont ezek az elképzelések nem működnek.

Tehát itt az a kérdés, hogy az eladó elképzelése mennyire van köszönő viszonyban a realitással, a vevők fejében lévő árral, és vajon mennyit kell engedni ahhoz ebből az eredeti elképzelésből, hogy az vevők számaival találkozzon.

Tehát abszolút az alkoholjellemző. >> Ebben a folyamatban milyen szerepe van az ingatlanközvetítői szakmának? >> Jelen pillanatban mi legnagyobb feladatunk vagy felelősségünk az ügyfelein kiózanítása.

Korábban ezt a vevőkkel csináltuk, tehát a vevőkkel kellett azt művelni, hogy most most azonnal vásároljál, mert akkor fogsz jó jeleni, hogyha ezt most leütöd, mert később drágább lesz.

Említett entitások

Témák

Személyek

Hallgasd meg

Gyakori kérdések erről az epizódról: „Kijózanodás a lakáspiacon: milliós játszmák | Mlinárik Márton”

Miről szól ez az epizód: „Kijózanodás a lakáspiacon: milliós játszmák | Mlinárik Márton”?

A magyar lakáspiacon kiábrándultság tapasztalható. A korábbi, irreálisan magas kínálati árak helyett most az alkué a főszerep, a kereslet csökkenése miatt. A múlt évtized folyamatos áremelkedése után a végfelhasználók, a vevők, már nem tudják finanszírozni a lakásvásárlást, még… Az epizód a EconomX Podcast című magyar podcast egyik adása, megjelenés: 2026. 07. 07..

Kik szerepelnek vagy kiket említenek ebben az epizódban: „Kijózanodás a lakáspiacon: milliós játszmák | Mlinárik Márton”?

Az epizódban a következő nevek szerepelnek vagy hangzanak el: Mlinárik Márton, Tiger Rend.

Milyen témákat érint ez az epizód: „Kijózanodás a lakáspiacon: milliós játszmák | Mlinárik Márton”?

Fő témái: lakáspiac, ingatlanárak, kereslet-kínálat.

Mikor jelent meg és milyen hosszú ez az epizód: „Kijózanodás a lakáspiacon: milliós játszmák | Mlinárik Márton”?

Megjelenés: 2026. 07. 07.. Hossz: 34 perc. Az epizód a Podiverzumon hallgatható meg: https://podiverzum.hu/podcast/economx-podcast/kijozanodas-a-lakaspiacon-millios-jatszmak-mlinarik-marton-5224d30f

Több epizód a EconomX Podcast-ből