Hold After Hours

Magyar ingatlanpiac: hórukk országban mérsékelt verseny

· PT1H39M18S

Összefoglaló

A Hold After Hours e heti adásában Balázs és Ádám Tibor Dávid, a Masterplast vezérigazgatója és meghatározó tulajdonosa, vendégeként a magyar ingatlanpiac évtizedes problémáit vitatják meg. Szó esik a meglepően drága magyar fejlesztési piacról, az alulépítettségről, az Otthon…

Röviden

Műsor
Hold After Hours
Megjelenés
2025. 09. 25.
Hossz
1 óra 39 perc
Szereplők, említett nevek
Szabó Balázs, Tibor Dávid
Témák
ingatlanpiac, ingatlanfejlesztés
Átirat
Az epizód beszélt szövege alapján indexelve

Ebben az epizódban

Ez egy dögunalmas szakmai adás lesz, ahogy mi szoktuk itt hívni a Hold After Hoursban.

Meghívott vendégünk Tibor Dávid, aki a Masterplnak az egyik meghatározó tulajdonosa és vezérigazgatója.

Azt hiszem, az a terv, hogy rázódítjuk minden vádaskodásunkat a magyar ingatlanpiac kínálati oldalával kapcsolatban.

Az lesz a feladatod, hogy megvéd magatokat.

Ádámot pedig, mint a holdnak az ingatlanelemzőjét hívtuk, az ő feladata lesz, hogy szakmailag challengeelje meg kérdezze a Dávidot. >> Sziasztok! >> Már rögtön nem értünk egyet az elején.

Hát ha valami nem dög unalmas mostanában, az mondjuk a lakáspiac meg az ott lévő, hát hogy mondjam, igen, csak intenzív események, amelyek zajlanak, de majd belemegyünk. >> Igen, valószínűleg ez most minden vasárnapja elvédné téma.

Abszolút >> bemelegítő kérdésként távolról indítanék, és aztán majd szépen átadom Ádámnak a szót meg Dávidnak is, de hogy az első az az, hogyha ránézünk arra az ábrára, hogy hány ingatlan épült Magyarországon az elmúlt hát közel 100 évben, de leginkább a második világháború óta, akkor az látszik, hogy hát a szocializmusban sokkal-sokkal több lakás épült.

Ugye szoktuk mondani azt, hogy Magyarországon élt 10 közel most már 9, fél millió emberre 4 millió család és hogy ennek a 4 millió családnak akkor kellene 4 millió lakás és a 4 millió lakásba évente azért kellene valami megúj megújítás ami azt szoktuk mondani hogy 1% persze ez eléggé ilyen hasból jön mert hát ugye 100 évente kell új lakásokat építeni addig elég addig elég felújítgatni majd helyeteszhet hogy szerinted helyén van ez a szám de hogy ez tényleg benne van a köztudatban és hogy sokan azt várják 1%-ot legalább pótolni kéne, ami ugye a 40000, hogyha a 4 millióra vetítjük.

Ez a szocializmusban bőven megvolt, mert akkor még építeni kellett, gondolom az embereknek nem is volt lakása.

Még a 2000-es években is voltak olyan évek, néhány év ugye abban a nagy felfutásba, 2004 és 8 között, amikor ezek megvoltak. 2010 óta pedig hát messz maradunk, inkább 10-200 közötti lakás épül, ami ugye 40000-től nagyon durván elmarad.

De inkább először, mielőtt rámegyünk összehasonlításokra, kicsit légyszi ezt helyezd, Dávid, talán te vagy ebben a jártasabb kontextusban, hogy miért volt az, hogy ez a szocializmusban ennyire ment, és hogy hogy mi történt utána?

Jó, hogyha történelmi távlatokba megyünk, akkor nyilván a szocializmus idején volt egy városiasodás, és egyszerre kellett a Baby Boom generációnak nagyon nagy ütemben hatalmas mennyiségű lakásokat építeni.

És erre technológiailag is volt egy házgyári rendszer, az ammonizmus panel építési gyártói háttér.

Tehát ott mind a a gyártói oldal, mind pedig a hatalmas demográfiai bővülés megvolt, és valóban szükség is volt ennyi lakásra, mert rengetegen költöztek be a városokba.

Ma azért nagyon más a helyzet, mi miben más?

A 40000-es számot a sokszor mi, az építőipar szakmai szereplői is szajkozzuk, de ez azt gondolom inkább egy álom, nem reális.

Tehát Magyarországon 40000 lakás talán egyszer épült fölötte a svájci frank alapú ingatlanhitelezésnek az abszolút csúcsán, amiből utána utána nagy baj lett.

Tehát én azt gondolom, hogy a 40000-es szám nem reális, nincs is szükség ennyire.

Valahol az egyensúlyi számot ma az Évoszban ilyen 25000 lakás körül látjuk, és azt gondolom, ez az amit az építési szektor és a piaci szektor is fel tud szívni.

A probléma az, és így van, ahogy mondott, hogy rendkívül széles spektrumon mozog.

Több olyan év volt ebben az éttizedben, amikor gyakorlatilag 10000 körüli lakás épült.

Ez egyértelműen kevés, tehát ennek minimum a duplája kellene.

Úgyhogy ha a számokat nézzük, valóban el van maradva a lakás, az új lakásépítési kínálat.

És ez párosul még egy strukturális problémával, mert Magyarországon egyébként 4,2 millió otthon van, csak nem feltétlenül ott, ahol a mondjuk a fiatalok lakni szeretnének.

És és nagyon sok elavult épület, elhagyóban lévő vidéki kis falvak, vagy elnéptelen nedőben lévő vidéki kis falvak kiürülő házaira ma nincs érdemi kereslet.

Úgyhogy ez az egyik problémakör, hogy hogy tudjuk a lakásállomány frissítését megoldani.

Az elméleti szám valóban ez a 40000 lenne, de a 25000 szerintem az, ami életszerű.

A másik problémakör, de erről érdemes talán majd külön beszélni, az, hogy milyen minőségű ez a lakásállomány.

Ott viszont elsősorban felújításnak van feladata, nem annak, hogy bontunk és mindenképp újat építünk.

Hatalmas az elmaradás az épületenergetikai felújítások terén is. >> Csak egy kérdés.

Azt socializmust már nem akarok leragadni, de nagyon érdekel, hogy tehát akkoriban ugye 50-60000 lakások is épültek, vagy néha még több, hogy akkor az alapanyag rendelkezésre állt, amiről most úgy gondoljuk, hogy hiányzik, de akkor ezt simán lehetett hozni, akkor az építőipari kapacitások könnyedé rendelkezést láttak, pedig ugye a, hogy mondjam, a a gazdaság nyilván jóval kisebb volt.

Tehát akkor ez azt jelenti, hogy az építőiparnak jólal nagyobb részét kellett kitennie a gazdaságnak.

Tehát ti a akkor lett volna masterpl, akkor ti nem tudom bőséggel kerestetek volna, ugye ti gyártatok homlokzati hőszigetelő elemeket, és akkor ezek szerint arra rengeteg szükség nektek.

Az arany évek az a szocializmban volt, csak sajnos akkor még nem volt cégetek.

Bár annyiból nem lettek volna aranyévek, mert akkoriban a hőszigetelés nem volt divat.

Ennek kettő oka van. semmiféle környezeti vagy energiagazdálkodási szempont nem volt, illetve hát a távhő kvázi ingyen adta.

Akkor a rezsicsökkentésnek egy még durvább verziója alakult ki.

Nem véletlen egyébként, hogy a magyar gazdaságot az az olajárrobbanás ilyen szinten ütötte meg, és az eladósodottsága az országnak az tulajdonképpen akkor indult el.

Ugye legendák szólnak arról, hogy a jegybankietés hogy repkedte körbe a világot akkoriban kölcsönökért és pénzekért kalapozva.

Szóval ha visszamegyünk az időbe, és ez tényleg fontos Balázs, amit mondasz, tehát hogy az, hogy Magyarországon jóval több lakás épüljön annak az igény és a demográfia mellett még egy fontos feltétele van.

Ez pedig a standardizálás és a lakásépítés iparosítása.

De mondhatom úgy ma divatos kifejezés, hogy hatékonyán tétele, merthogy az rendkívül hatékony, ha tizemeletes paneleket lakótelepszinten folyamatosan építünk, mert az ugyanaz a panelkocka kell, de még ugyanaz volt a fürdőszobacsempe, a konyhabútor.

Tehát minden egyes építőanyagot előre kiszámíthatóan nagyon nagy szériásan lehetett építeni.

És ez a titka annak, hogy olcsón építsél.

Ha egyedit szeretné, ha családi házat, ha különleges igények vannak, akkor onnantól kezdve ez az egyediesítés megdöbbentően sokat nyom a költségeken.

És ez olyan, mint a divat, szerintem a történelem ismétli ön magát, mert egyébként az építőipar látszik már, hogy rendszerűen kezd újra visszafordulni az úgynevezett előregyártott technológiák, a moduláris építési rendszerek és ezáltal a tömegesítés irányába, ami kevesebb, hogy mondjam, egyediséget jelent.

Nem panelépületeket, tehát ezek nagyon jól szigetelt, de mégis csak üzemi környezetbe előregyártott épületek lesznek, amik a jövőbe épülni tudnak. viszont árérték a lányba az egyik megoldás arra, hogy hogy lehet majd eljutni a megfizethető lakhatáshoz.

Tehát az akkori sikerek titka, hogy mondjuk a kádárkockák is ingyenes, államilag kiadott standard alapján készültek.

És úgy lehetett megegyezni mondjuk egy kivitelezővel, hogy hogy az az épület, aminek ott volt a terve ingyen elérhetően, az nem tudom 6 millió Ft most próbálom kitalálni, hogy a 70-es években mennyi lehetett egy ilyen épület, annyiért épül-e meg.

Annyira standardizált volt minden, ahová persze nem fogunk visszamenni, mert ennél azért ma már jóval magasabb az igen, >> de közben nem volt verseny, nem?

Tehát gondolom, hogy az az meg egy probléma volt, hogy nem volt kapitalizmus, nem volt verseny.

De akkor jobban hangott ez a standardizáció és emiatt olcsó volt.

Relatíve >> hiába nem volt verseny, >> azért tudott olcsóbb lenni, mert előre kiszámíthatóan hatalmas szériásan készültek.

Gyakorlatilag az épületnek minden eleme családi házra is és panelépületekre is, tehát társasházakra is. >> Ez kicsit ellentmond mindennek ilyen kapitalizmus logikának, nem?

Hogy nincs verseny, egyfélét gyártunk, aztán mégis olcsóbb.

Hát Kína is ellentmond a kapitalizmus logikájának hogy >> ott azért van verseny, ott sokszériá más típusú.

És egy kicsit ráveznék itt a számokra meg a régiós összehasonlításra, hogy igazából ugye azt beszéltük, hogy valószínűleg ez a 1% ez az elméleti hat, ez lehet, hogy nem is kell elérni és hogy nem is ez a cél, de közben ugye azt látjuk, hogy a régióban egyébként nagyon sok ország ezt eléri, vagy talán felül is teljesíti, tehát muk pár számot így bedobva Ausztriába most kábé 1,4% ez a ráta a lengyeleknél 1-2 igazából a szlovákoknál, románoknál is izé közelíti ugye ezeket a szinteket.

Igazából egész európai összehasonlításban nálunk a legolcsóbb is.

Vagy az látszik, hogy hogy ahogy te is említetted, hogy 2008 volt egy-két év, amikor ugye ezt a szintet úgy el tudtuk élni, vagy akár kicsit fölé is mentünk, viszont azóta messze elmaradunk tőle, még a régióban nem ez figyelhető meg, hogy talán kicsit így érdemes olyan régiós kontextusba jelzni, hogy mi mivel másak azok a dinamikák, amik ott vannak. is igazából még ehhez érdemes hozzátenni azt is, hogy közben azért azt látjuk, hogy mondjuk 2010 óta mondjuk három kötő 3,6szak mondjuk a lakásárok itthon, tehát hogy alapvetően nem gondoljuk azt, hogy hogy mondjuk ilyen költségek vagy ilyen árak mellett ne lehetne mondjuk olyan lakásokat építeni, mondjuk hogy a fejlesztőknek megéri.

Nyilván nehéz, amikor rárakjuk ezt egy ilyen kereslet kínálti görbére, mert ugye ez nem egy homogén dolog.

Tehát nem mindegy, hogy egy belbudai kerületbe valami nagyon minőségi ingatlant próbálsz értékesíteni, vagy mondjuk nem tudom egy Pesten, vagy mondjuk akár vidéken egy olyan területen, ahol nyilván telek meg minden más is más árra predesztinálja ezt az ingatlant.

Ö, szóval igazából itt a régiós összehasonlításban mi a különbség?

Mivel más építeni Lengyelországban, mint mint mondjuk itthon?

Miért miért épül itthon kevés kevés és kevés sokak számra elérhető olcsó lakás? >> Örülök, hogy Lengyelországot mondtad példának, mert szerintem is a számunkra is a régióban ez az etalon.

A masterplnak szinte az összes környező régiós országban van lányata.

Én mindig, amikor a lengyel adatokat nézzük, az ottani ügyvezetővel csodálkozom.

Tehát amikor ő visszaesésről beszél, akkor arról beszél, hogy 3%-ot csökken mondjuk az új lakásépítés, és hogy nagyon sokszor kerülnek közel ők a 200000 darab lakáshoz, ami lakásszámot tekintve valóban a 40000et indokolná indokoltá tenné a 10 milliós Magyarországra.

De azért ne felejtsünk el pár fontos különbséget.

Egyrészt a lengyeleknél a rendkívül jelentős a demográfiai utánpótlás elsősorban Ukrajnából.

Tehát rengeteg betelepülő van. divatos szóval a migráció erős, de a migránsok döntően ukránok, akik hatalmas mennyiségben dolgoznak ma Lengyelországba, és sokan elhagyták egyébként az országot, akik közül szintén még a az EU csatlakozás utáni lendületben, ugye a lengyel vízvezetékszerelő Angliában is egy fogalommá vált.

Tehát, hogy a ő közülük is sokan jönnek vissza.

Tehát Lengyelországnak van egy pozitívabb demográfiája, van egy rendkívül intenzív és rendkívül azt gondolom magyar székből ülve irigyilésre méltó fejlődési üteme az elmúlt 8-10 évben.

De úgy, ahogy mondjuk 15 évvel ezelőtt a lengyel lakásállományt, ha megnézted, azt tapasztaltad, mint mondjuk az autópálya helyzetnél.

Tehát Lengyelországban egyszerűen nem voltak autópályák.

Tehát ami épült az, ami a Poznám mellett vagyunk, oda lányvaltunkhoz eljutni nem lehetett, csak autóúton.

És az elmúlt 15 évben gyakorlatilag megépült a teljes országos autópályahálózat.

Magyarország egy viszonylag intenzív piacal indult a 90-es években, és még a 2000-es években is relatíven jól építkezett, mondjuk a lengyelhez viszonyítva.

A lengyelek egy alacsonyabb bázisról egyébként egy nagyobb, jóval nagyobb számú lakásépítést tudnak megvalósítani.

És itt jön elő a méretdaságosság.

Ott a fejlesztők nem egyedi unikum Budapest 5 vagy 12. kerületi két, fél három 3,sés5 millió Ft-ért eladandó projektekben gondolkodnak, mert nagyon sokat tudnak keresni.

A standard zöldmezős, valóban sokkal olcsóbb önköltséggel megépíthető lakásokon.

Ez valahol a magyar piacnak egyébként a strukturális hiányosságait is mutatja, hogy ez a fajta fejlesztői réteg, aki nagy mennyiségben megfizethető lakásokat fejleszt, és ezen keres annyit, hogy ezt neki hosszútávon megérje csinálni.

Ezt én az elmúlt években látom tudatosan egy-két fejlesztőnél megjelenni, de a múltban nem volt jellemző.

Szóval valóban van hatékonyságbeli elmaradás, de vannak strukturális okai is annak, hogy Lengyelországban egy magasabb bérlakásállomány van, egy nagyobb úgymond hosszútávú bérállomány alakult ki, és ez a fajta stabilitás, ez egyébként tényleg megdöbbentő.

Én csak irigyálni tudom a lengyel építőiparnak ezen szereplőit.

Na de tehát néztem a, hogy mondjam, az idősoros adatokat régiós felbontásban is.

Egyrészt a lengyel az tényleg a sztárszág, ha jól értem, de hogy mondjuk Csáhország meg Szlovákia isá >> sokkal előrébb van, mint Magyarország. és Románia az, aki a legkevésbé van előrébb, de hogy tehát tényleg az az volt az érzésem, hogy az MMB-nek van ilyen statisztikája, és 2009-től mutatta be, tehát lényegében 2009-től, ha jól értem, követhető 2025-ig, tehát legalább 50 kötőel 100%-kal fentebb van a szlovák meg a csej is.

Tehát, hogy az van, mert mert azt még elfogadnám azt az érvet, hogy a lengyelek egyébként szegényebbek voltak, ott még inkább megy ez a városiát.

Gyakorlatilag ami nálunk már részben a szocializm lezajlott, az az náluk kicsit később zajlott le a rendszerváltás után, és ezért több a lengyel.

De mondjuk a csehekre ezt azért úgy nem mondanám.

Az osztákat én azért nem tekintem egyébként példának mondtad Ádám, mert ők annyival gazdagabbak, annyira mások a…

Említett entitások

Témák

Személyek

Szervezetek, cégek

  • Masterplast

Hallgasd meg

Gyakori kérdések erről az epizódról: „Magyar ingatlanpiac: hórukk országban mérsékelt verseny”

Miről szól ez az epizód: „Magyar ingatlanpiac: hórukk országban mérsékelt verseny”?

A Hold After Hours e heti adásában Balázs és Ádám Tibor Dávid, a Masterplast vezérigazgatója és meghatározó tulajdonosa, vendégeként a magyar ingatlanpiac évtizedes problémáit vitatják meg. Szó esik a meglepően drága magyar fejlesztési piacról, az alulépítettségről, az Otthon… Az epizód a Hold After Hours című magyar podcast egyik adása, megjelenés: 2025. 09. 25..

Kik szerepelnek vagy kiket említenek ebben az epizódban: „Magyar ingatlanpiac: hórukk országban mérsékelt verseny”?

Az epizódban a következő nevek szerepelnek vagy hangzanak el: Szabó Balázs, Tibor Dávid.

Milyen témákat érint ez az epizód: „Magyar ingatlanpiac: hórukk országban mérsékelt verseny”?

Fő témái: ingatlanpiac, ingatlanfejlesztés.

Mikor jelent meg és milyen hosszú ez az epizód: „Magyar ingatlanpiac: hórukk országban mérsékelt verseny”?

Megjelenés: 2025. 09. 25.. Hossz: 1 óra 39 perc. Az epizód a Podiverzumon hallgatható meg: https://podiverzum.hu/podcast/hold-after-hours/magyar-ingatlanpiac-horukk-orszagban-mersekelt-verseny

Több epizód a Hold After Hours-ből

  • A lánygyerektől nőnek a női fizetések

    A Hold After Hours legújabb adásában a pénzügyi piacok aktuális mozgásai és a hétköznapi gazdasági kérdések kerülnek terítékre. A beszélgetés során szó esik a hozamok emelkedésérő…

  • Senki ne vegye hitelből az alapjainkat!

    A Hold After Hours legújabb adásában a befektetési alapok, az AI-technológia és a piaci trendek kerülnek terítékre. A beszélgetés során Hadnagy Milán elemzi a mesterséges intellig…

  • A benzinársapkánál minden jobb

    A Hold After Hours podcast e heti adásában a benzinárplafon, az AI-val kapcsolatos pánik, a Tinder, az euró bevezetése, a PISA-eredmények, valamint a lengyelországi befektetési le…

  • HOLD After Hours x Forbes DEAL 2036 élő podcastfelvétel

    A Hold After Hours és a Forbes DEAL 2036 közös élő podcastfelvételén Szabó Balázs, Balásy Zsolt, Pistyur Veronika és Pogátsa Zoltán arról beszélgetnek, milyen Magyarország lehet 2…

  • Nem a méret a lényeg! (feat. Zsiday)

    A Hold After Hours podcast vendége Zsiday István. A beszélgetés az elmúlt 110 nap befektetési trendjeit vizsgálja, kitérve a svájci frank árfolyamának alakulására, az új székház-i…

  • Mad Max Hegyalján

    A Hold Után podcast e heti adásában a műsorvezetők a nem önellátás örömeitől a forint helyzetéig, majd a GTFO-ból FOMO-vá válás jelenségéig merülnek el. Kitérnek az alapokkal kapc…

  • Koreában is mivan!

    A Hold After Hours podcast e heti adásában Dávid és a házigazdák a SpaceX shortolási lehetőségét vitatják meg, és összehasonlítják a put opciókat. Kiemelik, hogy a tőzsdei elemzők…

  • Az emberi tudás hiedelmeken alapul - Csányi Vilmos és Szabó László a gazdaságról - 2. rész

    A Homo erectusz agytérfogata megnövekedett, kialakult a zsákmányrablás és a barátságos közösségek. A húsfogyasztás előnybe juttatta az egyedeket, mivel gyorsabban nőttek és erőseb…

  • Borzalom, hogy mindent lehet kapni! – Csányi Vilmos és Szabó László a gazdaságról – 1. rész

    Ez a podcast epizód Csányi Vilmos biológussal folytatott beszélgetés első része, amely a gazdaságról és a tőzsdéről szól. A vendég 91 éves, és az interjút az otthonában rögzítetté…

  • A jó forintom SpaceX-szel elmulatom

    A Hold After Hours podcast e heti adásában Dávid és a műsorvezető (Balázs nélkül) a való világról és a SpaceX-ről beszélgetnek. A beszélgetés érinti a Hormuzi-szorosban kötendő bé…

Hasonló epizódok más magyar podcastokból