Minner Podcast

Német lakások magyar kézben. Ingatlanbefektetés másként. Hamarosan a magyar tőzsdén - Available Zrt.

· PT43M21S

Összefoglaló

Vida Imre, az Available Zrt. képviselője a Minner Podcast vendége, ahol a németországi ingatlanbefektetések egyedi módszereit mutatja be. Az Available Zrt. komplett társasházakat vásárol Németországban, bérlőkkel együtt, és tervezi a Budapesti Értéktőzsdére való bevezetést. A…

Röviden

Műsor
Minner Podcast
Megjelenés
2025. 11. 03.
Hossz
43 perc
Szereplők, említett nevek
Mándó Milán
Témák
ingatlanbefektetés, német ingatlanpiac, tőzsdei bevezetés, társasházak
Átirat
Az epizód beszélt szövege alapján indexelve

Fejezetek

  1. — Társasházak vásárlása és üzemeltetése Németországban 2:24 A 10 éves német ingatlanciklus 7:51 Egy fél utcát megvásárolta
  2. — Én is részt tudok ebben venni? Részvénytársaság 14:41 Üzleti partnerekkel, ismerősökkel állt össze 15:42 Út a magyar tőz
  3. — Golf és a kapcsolati tőke 28:36 Tőzsdei kibocsátás, részvényvásárlás kisbefektetőként is, előjegyzés 30:29 Mennyibe kerü
  4. — A működési modell tervezhető.
  5. — A német piacvezető, a német piac.

Ebben az epizódban

Az ingatlan befektetéseket speciális területére fogunk most titeket elkalazolni, illetve szó lesz még részvénykibocsátásról is, úgyhogy igazán izgalmas témák lesznek.

Itt van velem Vida Imre az Avilable Zrt-től.

Szia Imre! >> Szia! >> Ez a Mindner podcast.

Hangot adunk az üzletnek azt keressük, hogy lehet jobban csinálni.

Vállalkozás, >> lehetőségek, siker, motiváció, >> pénzügyek, gazdaság.

Az >> lenne a kérdésem, hogy mivel foglalkozik a vállalkozásod?

Kicsit így röviden mutasd be így a a nézőknek, főleg ugye itt most a az is, hogy az ingatlan befektetésnek milyen területéről, mert szerintem ez Magyarországon egyébként szerintem nem is ismert annyira.

Ingatlan >> hasznosítással és befektetéssel foglalkozunk, és mindez saját tulajdon ingatlanokat jelent.

Mi komplett társasházakat vásárolunk.

Az elején még bérlő nélkül is felújítottuk őket, és mi töltöttük fel bérlővel, és hasznosítottuk.

Jelenleg már túlnyomó részt bérlő bérlőkkel együtt vásároljuk meg ezeket a társasházakat. >> A szépsége vagy a különlegessége talán az a magyar piacz képest, hogy mi nem itt Magyarországon, hanem Németországban tesszük mindezt.

Tehát, hogy a minden egyes ingatlanunk az Németországban található, német helyszíneken, német bérlővel.

És gyakorlatilag ezeket az ingatlanokat hasznosítjuk, megteremtük a a feltételeit a finanszírozásnak és a szükséges örészeknek.

Utána pedig a hasznosítást is elvégezzük a az ingatlan ideje az abban az időben, amíg az ingatlan nálunk van. >> De hogyha a németeknél ez olyan jó biznisz, hogyhogy nem egy vagy miért adja el egyáltalán egy német cég? >> Nézzünk egy egyszerű példát.

Ha én veszek Budapesten, vagy vettem Budapesten, mondjuk a Füi lakótelepen egy panellakást 200 Ft-ös nzmé áról. >> Ühüm. >> Ez a panellakás most lehet fölment már 1 millió Ft-ra.

Az én 5 millió Ft-os ingatlanom, amit akkor megvettem, most ér 25 milliót.

Mondjuk az a 25 millió az egy portfólió érték, azt én akkor fogom realizálni, hogyha én eladtam ezt az ingatlant.

De normál esetben mi magyarok így gondolkodunk, hogyha még hitelre is vettem, fizessem ki. legyen egy tehermentes ingatlanom, és akkor azt ki tudom adni jó magas értéken.

Amit nem szoktam megvizsgálni, hogy a piaci értékhez képest a bérleti díjat, amit kapok, az hány százalék, és nem biztos, hogy nekem megéri mondjuk abban az ingatlanban hosszútávon maradni.

Ezzel szemben, hogy gondolkodik egy német?

A német autóiparnál csak az ingatlanpiac nagyobb egyébként, ami Németországot mozgatja.

Az egyik legdrágább egyébként, tehát egy német ingatlanvásárlás a meglévő vételárak mellett nagyjából egy olyan plusz 10%-nyi költség terheli.

Vagyonszerzési illeték, közjegyző ingatlanos díjak.

Az ingatlanos díj Európában az egyik legmagasabb.

Nem ritka, hogy 5-6%-os ingatlanos díjak vannak, amit a vevő fizet egyébként a teljes vételára.

De mégis hogy van, hogy ez az ipark pörög?

Úgy van kialakítva az egész rendszer, hogy a németek általában 10 évenként eladják az ingatlanjaikat a nagyber beruházók is.

Az egyik az, hogy maga az adórendszer úgy van alakítva, hogy amíg Magyarországon ugye magánszemélyként öt év után tudok adómentesen ingatlant eladni, és az SZ-t nem kell megfizetnem, a németek úgy alakították ki a rendszert, hogy ezt 10 év után tudom megtenni, és különböző kedvezmények vonatkoznak még a cégekre is.

A másik, hogy a bankok általában 10 éves fix kamatperiódussal számolnak.

Tehát általában ez egy tervezhető.

Hiába 20 év a hitelfutamideje, 10 évvel számolnak.

És amikor megvásárolják ezt az ingatlant, ugye mi történik a 10 év alatt?

A 10 év alatt elkezdek visszatörleszteni, ha már hitelből vásároltam az ingatlant, elkezdem visszatörleszteni a a tőkémet.

Ugye a tőketörlesztés egy 20 éves futamidőben nagyjából a a 40%-át visszaadom a hitelnek, hogyha megvásároltam egy ingatlan, m példának okáér nekem van 1 millió eurónyi hitelem.

Nekem nagyjából olyan 600000 euró lesz a tartozásom 10 év után, mert ugye az elején inkább kamatot fizetek. mellette ennek az ingatlannak van egy értéknövekedése.

Az értéknövekedést ne úgy képzeljük el, mint Magyarországon, hogy van egy hirtelen piaci elugrás és 20-30% is változhat egy-egy hónapban, hanem az értéknövekedést azt úgy kell elképzelni, hogy a németek cashfow alapon számolják a az ingatlan értékét magyarul.

A bérleti díjak határozzák meg leginkább azt, hogy mennyit ér az ingatlan.

Kint van egy olyan szabály, hogy három évente egy bérlőnek maximum 20%-kal emelhetsz a bérleti díján, ami azt jelenti, hogy ez a maximum te nem emelhetsz többet, ő nem köteles ennél többet fizetni, nem szokták kihasználni, de mondjuk év három évente egy 10-15%-ot emelkedik.

Ez a az inflációt követi meg egy ingatlanérknövekedés.

Hogyha ezt kiszámolunk, számoljunk nagyon pesszimistán, egy évi két 2,5% értéknövekedés azért benne van az ingatlanban, mert a bérleti díj átlagban azért annyit emelkedik.

Az azt jelenti, hogy egy 10 éves távlatban nagyjából az ingatlan egy 25%-kal csak az infláció miatt felmegy.

Tehát az 1 millió eurós ingatlan az felmehet gyakorlatilag olyan 1 millió 251300000 euróra is akár. mellette az ingatlannak a hiteltörlesztése csökken a kettő közt, kinyílt egy jólló.

Ha én eladom ezt az ingatlant, akkor ezt a profitot én zsebre teszem.

És amíg egy magyar befektető vár 20-30 évet is akár egy ingatlanba, addig egy német 10 évente eladja, és 10 évente vesz magának egy újat, mert a betett önrészét sokszorosan veszi ki 10 évente. >> És ez nagyon nem szép szóval mond, ez eteti a német ingatlanpiacot a a az adóhivatalt a vagyonszerzési illetékkel, a közjegyzőt, az ingatlanosokat. egy közjegyző az élete során vagy a pályafutása során mondjuk egy 40 évig dolgozik ő hogy négyszer adja el ugyanazt az ingant >> és gyakorlatilag minden évben van ingatlan, ami a 10-11 évben van és van hogy cégek saját portfólión leányváltakon belül finanszíroznak van hogy egymás közt finanszírozzák eladod az egyiket a következő >> picit a >> talán az alapító című film megvan a a ugye mélt van az hogy ray rock a mcdon alapítója de közben a mcdon fvérek nevét visel és ugye a filmben van egy ikonikus jelenet Hát több is, de de az egyik talán ami így leginkább megfogja az embert, amikor Ray Crockot megkérdezik a barátai, vagy megkérdezi a barátait, hogy szerintetek milyen biznisben vagyok?

És akkor Rock mogy Rayrocknak mondják a baráta hamburger biznisben.

És akkor ugye mondja, hogy nem, nem, én ingatlan biznisben vagyok.

És ugye ott ha az ember utána néz, most a pontos számokat nem tudom, de a katolikus egyház és a McDonald's a két legnagyobb ingatlan tulajdonos a világon.

Ugye az összes McDonald's épülete az saját tulajdonban van, és gyakorlatilag a sajburger és a Big Mac menü az semmi más, mint az ingatlan finanszírozását biztosítja.

Most egy nagyon nem túl szép példát, de akarok egy ilyet mondani, akkor a mi bérlőink ugyanezek a sajtburger és amit a McDonald'snál a a Big Mac menü fizeti az ingatlannak a ugye egy bérlő mit csinál?

Fizeti a bérleti díjat. a bérleti díjból fizeted a hiteltörlesztést, fizeted az amortizációt, fizeted az ingatlannalnak felmerült költségeit, és gyakorlatilag van egy nyereséged ezen túl, és ha a nyereségből kifizeted még az adott adókat, és van egy megtérülésed valamekkora része, de ez a kinti szemmel nézve ez a megtérülés még mindig jó számot mutat, de nem ez az igazán nagy üzlet.

Az igazán nagy üzlet, hogy te az ingatlant hasznosítod, fenntartod 5-1 éven keresztül is, és utána pedig eladod és kiveszed az értéknövekedést.

Meg a ahogy szüleink mondták mindig, hogy kisfiam, vegyél magadnak egy lakást, hogy ne a ne a bérlőnek törlesszél.

Ugye ha az ingatlant hitelre vetted meg, akkor ugye a törlesztés egy része elmegy, de azt magadnak törleszted, mert a tőkéletet törleszted vissza, és ezt veszik ki, ezért adja el.

És gyakorlatilag ez a 10 éves ciklus, ami jelen van a kicsi és a nagy ingatlanasztostó cégeknél is. >> Igen.

És akkor most ugye az Avilable Zrt.

Az tehát akkor ingatlanokat vesz, ha jól tudom, most egy Németországban egy nagyobb szerződést is aláírtál egy nagyobb ingatlan.

Ez most így a portfóliót így hogy növelte meg?

Erről tudsz mesélni? >> Hát meg háromszorozta konkrétan.

Tehát hogy nekünk eddig volt 50 lakásunk, most lett 166. >> Aha. >> Négyzetméterb kábé a duplája.

Ezek most egy konkrétan egy fél utcát sikerült megvásárolnia.

Ezek 60 nm nagyságrendű, kettő szobás fürdővel, konyhával, erkélyel rendelkező panellakások, amiket megvásároltunk bérlőkkel együtt.

Tehát ezeknek a több mint 90%-á bérlők is vannak. >> Aha.

Aha. >> És gyakorlatilag mi az üzemeltetést visszük tovább.

Nyilván ha mélyen belemennénk az egészbe, akkor szerintem ha megnéznék a tulajdoni lapokat, az előző tulajdonos pont egy 10 év után adta el. ake évosítás után fogénni megnézve a német piacot a az ingatlanpiac ugyanúy működik mint a német nyelv hogyha valaki tanult az ilyen körzővonalzóval megszerkeszthető és előre ki van minden számol mint egy német autó is gyakorlatilagen összerakva >> úgyhogy ezt a ezt a projektet sikerült most végre nyílbe ütni kifizetni átvenni és mindent megcsinálni vele.

De ugye itt most nem állunk meg ezzel a 166 lakással és 10000 nmrel.

Azt már elértük, hogy látszik az, hogy van egy növekedési ütemünk. >> A növekedési ütemnek azért a következő nagy lépése az egy közel 100000 nm lesz.

Nyilván ez nem néhány hónapnak, inkább azt hiszem egy pár évnek az eredménye lesz, de várhatóan amit a vagyis a mi tervünk ott szerepel, hogy kábé meg szeretnénk tíz szerezni ezt a nagyságrendet, ahol most tartunk. >> Ez eltartott nagyjából most az első időszak egy két évig, amíg megcsináltuk.

Most az idei évben sikerült ugye megduplázni és reméljük a következő két-három évben még hasonló növekedéssel előttünk. >> Igen.

Ugye most a nézők, a hallgatók ugye az van bennük, hogy oké, oké, értem, Imre ezt Imre te csinálod, ez a vállalkozásod, de úgy ugye akár én ebben hogy vehetek részt, meg hogy hogyan lehet akár ilyet csinálni, biztos, hogy felmerül bennük. és hogy én most arra kérnélek, hogy mesélj, ugye Zrt-d van, tehát hogy mag maga a Zrt.

Így mesélhet, mert hogyha úgy nézzük, akkor ti egy befektetői társulást csináltatok, aminek a legjobb formája valószínűleg a Zrt. volt.

És akkor ezt ez lesz majd egyszer egy következő fázis egyébként, amiről már beszélünk a a részvényársaságokról is.

De hogy mesélj nekem erről, hogy miért Zrt mellett döntöttetek, hogy hogy ez miért jó vállalkozói forma nektek meg hát azért érted Zrt.

Alapítása jó tudom minimum 5 milliótól alapítjuk, de azért mondjuk itt azért nagyobb tökéről van szó, illetve azért plusz kötelezettség, tehát hogy egy Zrt-t nem egy mezei könyvelő fog könyvelni, plusz azért speciális, tehát azért nézzük nemzetközi könyvelés, azért nemzetközi piacon vagytok már, tehát ezér nem egy könnyű terület.

Igen, elsőre bonyolultnak tűnik, aztán apránként ahogy mész be, akkor akkor közben már bonyolult, csak könnyebb, mert ugye benne vagy legalább nyakig. >> Az egész ugye nem onnan indult, hogy mi csinálunk egy Zrt-t 10000 nmnyi lakástömeggel.

Az egész onnan indult, hogy ugye magyarként a nagyon-nagyon érdekes statisztika, ami beszédes is, ugye a magyar embereknek több mint 90%-a birtokolja az ingatlann >> Németországban ez 50% alatt van.

Tehát amíg Magyarországon 8-10 millió embernek a 90%-a megveszi, a maradék 10%-a bérli az ingatlant.

A németeknél gyakorlatilag öt magyarországnyi terület veszi, öt magyarországi terület pedig bér le az ingatlant, közel 40 millió ember.

Alapvetően nem Magyarországon indultunk, vagy Németországon indultunk el, mi Magyarországon kezdtünk el gondolkodni, csak pont ez a covid időszaka, amikor amikor nem sok opció meg lehetőség volt, az építőanyagok drágultak.

Tehát a az építés lehet, hogy megérte volna, ahhoz nem értünk.

A hasznosítás és a kiadás viszont nem igazán térült meg.

Ott voltak már ezek a ugye a nagy négyzetméter árugrások.

Németországon, amikor kijutottunk ott, és az volt az első gondolat, hogy hogy építéssel, felújítással fogunk foglalkozni és elkezdünk ugye elkezdjük kihasználni azt, hogy ennyi ember az ingatlanpiacon lakást keres.

Csak amíg Magyarországon az lakik albérletben, akinek nem tudom szebben mondani, de akinek nincs pénze saját lakásra.

Egyszerűen ez az oka annak, hogy albérletben vagy.

Ennek több magyarázata is lehet, de Németországban az lakik albérletbe, aki albérletbe akar lakni.

Tehát ő nem feltétlen akar saját ingatlant venni.

Csak zárjábé jeg edyzem meg, hogy ebben a 106 114 lakásos társasházban, amit vásároltunk, nekünk van olyan bérlőnk, aki még az NDK-ban írta alá bérleti szerződését márkában gyakorlatilag, és az lett indexálva euróra. és a a azért kellett ugye felülírni vagy átírni a bérleti szerződéseket, mert az irányadó jogot adó állam már nem létezik, amit ő aláírt 30x éve.

Tehát nem azért nem veszi meg az ingatlan, mert mert nem tudja, hanem nem is akarja azt az ingatlant megvásárolni.

Magyarországon amikor ugye elkezdünk ingatlan befektetésben gondolkodni, akkor ugye ennek a kimeneteleit ismerjük.

Általában építünk valamit és eladjuk, hogy az, aki venni akar, megvegye. >> Kint pedig pont az ellenkezője volt, hogy az ingatlannal amikor rendelkeztünk, akkor vevőt annyira nem volt könnyű találni, viszont bérlőket igen.

És amikor elkezdted nézni a számokat, hogy mennyiért bérelnék ki azt az ingatlant, amit te vettél, és látod, hogy a megtérülés az sokszor ilyen 15 év alatt van, tehát hogy az éves bérleti díjad kevesebb mint 15 szörös az, amit te ráköltöttél az ingatlanra.

Arra azt mondod, hogy ez egy jó megoldásnak tűnik.

És akkor ugye amikor ezt megkérdezed, akkor az ingatlanos meg ugye szabadkozik, hogy hát sietni kellett, azért tudjuk ennyiért kiadni, és akkor felmerül benned, hogy mert hogy ez lehet esetleg jobb is.

És nyilván ugye más megtölés érsz-e, hogyha te egy bérleti díj vagy egy albérletre próbálsz ingatlant hasznosítani, meg hogyha eladásra más minőségű, másfajta, más lokációjú helyszíneket keresel.

Tehát ez volt az egyik magyarázata annak, hogy ugye miért ott…

Említett entitások

Témák

Személyek

Szervezetek, cégek

  • Available Zrt.

Hallgasd meg

Gyakori kérdések erről az epizódról: „Német lakások magyar kézben. Ingatlanbefektetés másként. Hamarosan a magyar tőzsdén - Available Zrt.”

Miről szól ez az epizód: „Német lakások magyar kézben. Ingatlanbefektetés másként. Hamarosan a magyar tőzsdén - Available Zrt.”?

Vida Imre, az Available Zrt. képviselője a Minner Podcast vendége, ahol a németországi ingatlanbefektetések egyedi módszereit mutatja be. Az Available Zrt. komplett társasházakat vásárol Németországban, bérlőkkel együtt, és tervezi a Budapesti Értéktőzsdére való bevezetést. A… Az epizód a Minner Podcast című magyar podcast egyik adása, megjelenés: 2025. 11. 03..

Kik szerepelnek vagy kiket említenek ebben az epizódban: „Német lakások magyar kézben. Ingatlanbefektetés másként. Hamarosan a magyar tőzsdén - Available Zrt.”?

Az epizódban a következő nevek szerepelnek vagy hangzanak el: Mándó Milán.

Milyen témákat érint ez az epizód: „Német lakások magyar kézben. Ingatlanbefektetés másként. Hamarosan a magyar tőzsdén - Available Zrt.”?

Fő témái: ingatlanbefektetés, német ingatlanpiac, tőzsdei bevezetés, társasházak.

Mikor jelent meg és milyen hosszú ez az epizód: „Német lakások magyar kézben. Ingatlanbefektetés másként. Hamarosan a magyar tőzsdén - Available Zrt.”?

Megjelenés: 2025. 11. 03.. Hossz: 43 perc. Az epizód a Podiverzumon hallgatható meg: https://podiverzum.hu/podcast/minner-podcast/nemet-lakasok-magyar-kezben-ingatlanbefektetes-maskent-hamarosan-a-magyar-tozsde

Több epizód a Minner Podcast-ből

Hasonló epizódok más magyar podcastokból