Portfolio

Melyik városrész lesz a következő évek nyertese Budapest ingatlanpiacán?

· PT37M

Összefoglaló

A Portfolio Business Podcast vendége Rózsahegyi Zsanett, a Southblaze Kft. stratégiai igazgatója és a Láng Negyed projektigazgatója. Az adásban a budapesti ingatlanpiac jövőbeni növekedési potenciálját vizsgálják, különös tekintettel a XIII. kerület és a Váci úti korridorban…

Röviden

Műsor
Portfolio
Megjelenés
2026. 07. 06.
Hossz
37 perc
Témák
budapesti ingatlanpiac, ingatlanpiac, budapest
Átirat
Az epizód beszélt szövege alapján indexelve

Ebben az epizódban

Ez a portfólió Business podcast.

Én Orosz Márton vagyok, a műsorházigazdája.

Hol vannak ma Budapesten azok a városrészek, amelyekben még valódi felzárkózási potenciál van?

És hogyan érdemes ezt befektetőként felismerni?

Új növekedés ciklus előtt áll az újépítésű lakáspiac, vagy a kivárás még mindig erősebb, mint a kockázatvállalás?

És mitől lesz egy városrész a következő 5-10 év nyertese?

A lokációtól, az infrastruktúrától, a bérbeadhatóságtól, a zöld felületektől?

Vagy attól, hogy egy fejlesztés már nem csak lakásokat, hanem teljes városi életminőséget kínál.

És befektetőként hogyan érdemes gondolkodni a mostani beszállási pontokról, az átadásig tartó időablakról, az áfa visszaigénylésről és arról, hogy a prémium ma már nem feltétlenül négyzetméterben, hanem a környezetben és az értékállóságban mérhető.

Ezekről beszélgetünk a következő percekben Rózsaegyi Zsanettel a South Base Kft. és stratégiai igazgatójával, a Láng negyed projekt igazgatójával.

Köszöntelek itt a stúdióban. >> Én is köszönöm szépen a lehetőséget. >> Mi szeretünk itt a beszélgetéseink elején madártávlatból megnézni dolgokat, mert talán úgy jutunk közelebb az igazi piaci érdekességekhez és az izgalmas sztorikhoz, hogyha megnézzük a nagy képet.

És egy picit a beszélgetésünk elején ezt szeretném kérni tőled, hogy nézzük már egy nagy képet mondjuk Budapest újépítésű piacairól.

Nem feltétlenül csak lakáspiacról fogunk itt beszélgetni, hanem azért irodapiacról is.

Szerinted hol tart most a budapesti újépítésű piac?

Inkább mondjuk azt mondják a beruházók, finanszírozók, hogy a rendkívül turbulens és nagyon izgalmasan alakuló piaci körülmények miatt most egy kicsit kivárnak.

Vagy te látsz-e már szakemberként valamilyen újfajta növekedési ciklust? >> Nagyon egyet tudok érteni ezzel a fajta megközelítéssel, hogy a nagyobb képemzését követően vonunk le következtetéseket. konkrét fejlesztések tekintetében.

Igazság szerint mi is így állunk minden egyes fejlesztésünkhöz.

Egy városnegyed fejlesztése összetett interdiszciplináris folyamat.

Tulajdonképpen mi három fronton elemezzük le azt, hogy hol érdemes és milyen ütemben és pontosan mit fejleszteni.

Három szempontrendszer alapján értékeljük azt, hogy mikor érdemes, hogyan kiigazítani az árakat, mikor milyen termékkel lépünk a piacra.

Ez az egyik szektor, ez a nemzetközi makrogazdasági környezet, ami ugyan egy folyamatosan változó tényező.

Itt összességében egyértelműen kijelenthető az, hogy a nemzetközi makrogazdasági folyamatok közvetlenül is hatással vannak egy fejlesztésre.

Gondolok itt amúgy a háborús helyzetekre, gondolok itt arra, hogy hirtelen 80 dollár aláesett a benzinára gallonként.

Gondolok itt a politikai feszültségekre.

A második csomag, amit vizsgálunk, az a hazai reálgazdasági folyamatok.

Tulajdonképpen ez fog válaszolni az általad feltett kérdésekre is, csak így kontextusába helyezem.

És a harmadik szempont, ami felől megközelítünk egy-egy stratégiai döntést, az a mikrogazdasági tendenciák.

Itt érkezünk meg tulajdonképpen a végső felhasználó személyes preferenciájához.

És akkor beszéljünk arról, hogy hogyan is néz ki a budapesti újépítésű lakáspiac.

A hazai reálgazdasági folyamatok jelenleg leginkább a pozitív várakozás kifejezéssel jellemezhetőek.

Ezt egy kicsit szeretném jobban kontextusba helyezni, mert úgy gondolom, hogy ez írja le a legjobban azt, hogy jelenleg mi történik az országban, az ingatlanszektorban. [horkantás][zihálás] Pozitív, mert a nyugati nyitás, a lehetséges tőkebevonás és ez a fajta változás egyértelműen növelte a beruházói bizalmat.

Ezt jól demonstrálja a történelmi ilyen erősödő forint euroárfolyam is.

Ezen kívül a munkaerőtartalék bevonása és mozgósítása eredményeképpen sok elemző azt mondja, hogy további reál véremelkedés prognosztizálható.

Tehát egyértelmű, hogy egy pozitív töltettel, bizalommal, reménnyel állunk a jövő előtt.

De mi a helyzet a várakozással?

Pontosan a jövőben vetett pozitív hit eredményeképpen látjuk azt, hogy a vállalati szektorban kivárás tapasztalható.

A kedvező finanszírozási struktúrák reményében, ugye pont most jelentették be a jegybanki alapkamat csökkenését, a vállalati hitelállomány növekedése jelenleg stagnál, tehát hogy nem beszélhetünk vállalati hitel állománynövekedésről.

Ezenkívül az új engedélyeztetési rendszer, az új operatív eljárásoknak a folyamata, az továbbra is ismeretlen a fejlesztők előtt.

Ez is tulajdonképpen óvatosságra inti a fejlesztőket.

Kijelenthető a fentiek alapján, hogy a magyarországi beruházói inaktivitás és a cégek kivárása jelenleg a hazai reálgazdaság egyik legnagyobb kihívása, amely éles ellentétben áll a lakossági fogyasztás enyheinkülésével. >> Miért inaktívak a beruházók? azért, mert mondjuk most van egyfajta közéleti politikai átmenet, és ugye még nem látunk sok mindent, hogy mondjuk milyen szabályozások jönnek itt a következő hónapokban, vagy mondjuk ennek más üzleti okai vannak, olyan háttér történetek vannak itt, amikbe nem feltétlenül látunk bele, és vannak olyan tendenciák, amiért a beruházók azt mondják, hogy most itt azért nagyon-nagyon átgondolják, hogy milyen projekteket indítanak, hogy is lesz ez a következő hónapokban, és egy kicsit visszább vettek abból a tempóból, amit azért itt az elmúlt években igencsak láthattunk.

A beruházói inaktivitás fő indoka az egyértelműen a kormányváltás.

Egyrészről pontosan ahogy te is említetted, az, hogy új operatív eljárási rendszerek vannak kialakítás alatt, azonban még nincsenek meghatározva, az bizonytalanságot szül.

A másik oldalon azt is fontos látni, hogy pontosan ez a pozitív várakozásokkal teli időszak nagyon komoly reményt helyez kilátásba, ami azt jelenti, hogy még nem indulok el ezzel a projekttel, mert először hadd nézzem meg, hogy mennyire tudom bevonzani a nyugati finanszírozást, hogy milyen új konstrukciókkal jön ki a finanszírozói szektor.

Ugye alapvetően az ingatlanfejlesztés akkor minősül sikeresnek, ha az ember nem csak a saját tőkéjét mondja be, hanem nyilván finanszírozást vesz igénybe.

Nagyon sok múlik azon, hogy mi a finanszírozási környezet.

És itt igazából az, hogy pozitív reményekkel teli időszakot élünk, az eredményezi ezt a beruházói inaktivitást. >> De van itt egyfajta, nem is tudom, ritmuskülönbség.

Tehát a vásárolók ők egyébként vásárolnának új ingatlant, mert náluk már jobban lecsapódott például ez a mondjuk, hogy piaci optimizmus.

A beruházók, finanszírozók, fejlesztők, ők viszont még egy picit kivárnak, mert még kicsit homályosan látják a jövőt.

Tehát, hogy ti láttok egy ilyen ütemkülönbséget. >> Ühüm.

Nem, alapvetően ez mind jellemző a végső felhasználóra és a vállalati szektorra is.

Nyilván a vállalati szektorban sokkal látványosabb ez a fajta inaktivitás.

Ezt érzékeljük tehát az elmúlt három- négy évehez képest. attól függetlenül, hogy voltak nagyon nehéz piaci helyzetek, gondolok én itt a napi szinten változó nyersanyagárakra, a jegybanki alapkamat 14%- ára történő emelkedésére, ami szintén megnehezítette az ingatlanfejlesztők dolgát.

Ettől függetlenül ez a fajta inaktivitás az, ami a legnagyobb kihívása amúgy ennek a szektornak nem történik semmi, mert bizonytalanság van.

Ezzel párhuzamosan ugye látjuk azt, hogy a fogyasztás az enyhén, de növekszik ugye a riportok és a statisztikák alapján.

Ugye ez a fajta pozitivitás megjelenik ott is, reál bérek emelkednek és van kereslet.

Mindemellett egy ilyen jellegű beruházás, ha magán befektetői szempontból, tehát ha nem befektetőkről, hanem új első lakástvásárlókról beszélünk, akkor azért még mindig ott van az, hogy lehet ez még jobb.

Ugye ott van az otthonstart program, kérdés az, hogy ennek mi lesz a jövője.

Várják azt, hogy ők is annyira utánanéznek, hiszen általában átlagosan amúgy egy ember egyszer találkozik az életébe ingatlanvásárlással.

Tehát alapvetően ők azért ezt körüljárják, hogy mik a lehetséges várakozások.

Azért sok olyan riport elemzés is készül, ami azt rögzíti, hogy itt várható egyfajta csökkenés. a későbbiekben ki fogok arra térni, hogy ez miért nem igaz, és miért nem gondoljuk ezt reálisnak, de hogy ó még kivárok, lesz ez még jobb áron.

Mindezáltal ez egy teljesen természetes folyamat.

Tehát nem beszélhetünk itt valami óriási, hihetetlen történésről.

Ezzel kalkuláltunk is például mi az értékesítési stratégiánkba.

Tehát minden esetben a választások után és előtt közvetlenül van egyfajta lassulás.

Tehát ez is egyértelműen mérhető és köztudott, hogy ilyenkor minden esetben a magánvállalkozói kedv csökken.

Elsősorban a feltöltődésen és a pihenésen van a hangsúly.

Ami érdekes statisztika is, amit látunk, az az, hogy a leadek száma az fokozatosan nő, tehát az érdeklődés nagy.

Azonban a konverziós ráta az alacsonyabb.

Ugye mi általánosságban egy ilyen 3035 napos vásárlási ablakról beszélünk ingatlanvásárlás esetén.

Tehát ez most kitolódik, ez a érkezik, nézi, többször visszajon, keres, felhív, hosszabb ez a fajta lefutás, mert várja azt, hogy hogyan alakul a jövő. >> Itt ebben a hármas felsorolásban, amit a beszélgetésünk elején említettél, a a középső a második volt a hazai reálgazdasági folyamatok.

Most is azért erről beszélgettünk.

Kíváncsi lennék a véleményedre, hogy az, hogy 350 Ft 1 euró, az egyébként kinek kedvez, vagy kinek rossz?

Tehát kedvez-e mondjuk a fejlesztőnek, a beruházónak, vagy a lakásvásárlónak, vagy mindkét oldalnak kedvező, vagy mindkét oldalnak esetleg nagyon rossz? >> Fejlesztői szempontból ez az erős forint, főleg az irodafejlesztések tekintetében nem egy pozitív kimenet.

Ugye így beszéljünk egy kicsit az irodafejlesztésről.

Azt azért látni kell, hogy a hazai irodapiac az nem a legjobb napjait éli kontextusba helyezve.

A covid óta ugye folyamatosan csökken a kereslet, az üresedési ráta 12%-on van az első negyed évben.

Ez némi javulást jelent, mert eddig 14-en volt, de azért inkább a bérlők egyértelműen meghosszabbítják a bérleti szerződéseiket, nem váltanak olyan ütembe.

Tehát a kereslet és az igény az új irodaházak iránt az alacsony.

Ezt is ki fogom fejteni, hogy miért döntöttünk mégis úgy, hogy mi belevágunk spekulatív jelleggel egy 18800 nmes irodaház kialakításában.

Stratégiai szempontból az, hogy ilyenkor kezdünk bele egy spekulatív beruházásba, azt fogja jelenteni, hogy az átadás időszakában nagyon kevés vagy inkább semmilyen versenytársunk nem lesz.

És sok bérlő akkor jut eszébe, hogy ó, én jövőre költöznék, mert le fog járni a lem, és akkor kevés opció közül tud választani.

Alapvetően ugye pontosan, ahogy mondtam, tehát a nehéz kiadhatóság és a preleas eltűnése miatt nem ez a legjavadalmazóbb vagy legalacsonyabb kockázattal járó projektelemünk.

És ugye ez a fajta euro forintárfolyam, ez tovább rontja a számításainkat.

Azt azért szeretném leszögezni, hogy piaciellemzők szerint sem fenntartható ez a 350 Ft-os árfolyam.

Ugye itt látszik is az, hogy ahogy a jegybank csökkentette az alapkamat, tehát ugye azonnal egy picit 355-re felmentünk.

Meglátásunk és ellenzéseink szerint nagyjából ez a 380-as euró fort árfolyama az, ami reálisan tartható a jelen piaci helyzetben, és ide egészen biztosan fel fogunk húzni.

Tehát nem vagyunk ettől megijedve. annyi, hogy ha most átütjük a számainkat, akkor egyértelműen látjuk azt, hogy a hoam csökken.

Ugye azt azért látni kell, hogy az irodapiacon mindenki euróban gondolkozik.

A bérleti szerződések euró alapon kerülnek megkötésre.

Úgyhogy ebből a szempontból igen, abszolút negatív hatással van ingatlanfejlesztőként ez az erős forint. hogyha egy kicsit kijövünk a nagy képből és közelítünk mondjuk a budapesti piac felé, te hol látsz olyan területeket, városrészeket, ahol van valódi felzárkózási potenciál?

Ugye azért azt lehetett látni az elmúlt 15-20 évben, hogy sok mondjuk rozsdaövezetben is azért nagyon komoly projektek indultak.

Akármerre megyünk a városban, azért láthatunk bőven új építésű projekteket, legyen szóirodáról vagy lakásról.

De van-e a városban itt 2026 nyarán olyan terület, olyan területek vannak-e, ahol azért látszik, hogy a a következő 510 év nyertesei lehetnek? >> A 2010-es évek óta Budapesten egy reurbanizációs folyamat zajlik.

Ez azzal is jár, hogy egyre inkább megyünk kifele Budapest centrumából és a városközpontból, és ugye fokozatosan épülnek be elhagyatott, vagy akár volt industriális területek is.

A jövőn nyertesei egyértelműen a rozsdővezeti, voltindusztriális területeken történő beruházások lesznek.

Itt van valódi fejlődési potenciál.

Itt tudunk városnegyed léptékű fejlesztésekben gondolkozni, hiszen több hektáros egybefüggő területek még megvásárolhatóak.

Nagyjából a 13-8. kerület ugye ebben most a TOP és a trending.

Itt van a legtöbb ilyen jellegű lehetőség.

Egyértelműen úgy gondolom, hogy ez a jó közlekedési kapcsolatokkal, a jó infrastruktúrális kapcsolatokkal rendelkező volt industriális területek, azok, akik a jövőben valódi nyertesei lesznek ennek az időszaknak. >> És a 13. kerület meg a váci úti korridor esetében, ott mi az, ami adhatja a hosszútávú értéknövekedésnek az alapját?

Egyrészt vannak-e még beépíthető területek?

Értem, hogy rozsda övezetekben érdemes gondolkodni fejlesztőként, hiszen azért az adja magát, hogy oda lakóingatlanirodát fejlesszünk.

De láttok-e még potenciált abból a szempontból, hogy ott komoly értéknövekedés jöhet, beépítendő területeken lehet olyan projekteket létrehozni, amik hosszú távra meghatározhatják akár a városképet, és akár fontos szereplői lehetnek a piacnak. >> Abszolút.

Sőt, ezt nem csak mi látjuk így, hanem ugye számos piackutatás is megelőzte ezt a fejlesztést.

És amúgy a tavalyi évben is egyértelműen kimutatásra került, hogy a legtöbb újépítésű lakástranzakció a 13. kerületben zajlott, [torokköszörülés] valamint amikor bérlői tevékenységről, bérleti szerződések megkötéséről beszélünk, akkor 25%-a ezen a területen történt a tranzakcióknak.

Ez egyértelműen jól demonstrálja azt, hogy a 13. kerületvonzó.

Ugye egy dinamikus növekedés tapasztalható ebben a lokációban.

Fontos kiemelni azt is, hogy amikor…

Említett entitások

Témák

Személyek

  • Rózsahegyi Zsanett

Szervezetek, cégek

  • Southblaze Kft.

Hallgasd meg

Gyakori kérdések erről az epizódról: „Melyik városrész lesz a következő évek nyertese Budapest ingatlanpiacán?”

Miről szól ez az epizód: „Melyik városrész lesz a következő évek nyertese Budapest ingatlanpiacán?”?

A Portfolio Business Podcast vendége Rózsahegyi Zsanett, a Southblaze Kft. stratégiai igazgatója és a Láng Negyed projektigazgatója. Az adásban a budapesti ingatlanpiac jövőbeni növekedési potenciálját vizsgálják, különös tekintettel a XIII. kerület és a Váci úti korridorban… Az epizód a Portfolio című magyar podcast egyik adása, megjelenés: 2026. 07. 06..

Milyen témákat érint ez az epizód: „Melyik városrész lesz a következő évek nyertese Budapest ingatlanpiacán?”?

Fő témái: budapesti ingatlanpiac, ingatlanpiac, budapest.

Mikor jelent meg és milyen hosszú ez az epizód: „Melyik városrész lesz a következő évek nyertese Budapest ingatlanpiacán?”?

Megjelenés: 2026. 07. 06.. Hossz: 37 perc. Az epizód a Podiverzumon hallgatható meg: https://podiverzum.hu/podcast/portfolio/melyik-varosresz-lesz-a-kovetkezo-evek-nyertese-budapest-ingatlanpiacan-007d5d83

Több epizód a Portfolio-ből