Instant Biznisz Podcast

Weston Gyöngyi - Horror árak az ingatlanpiacon - Hitel? Befektetés? Hol a kiút?

· PT56S

Összefoglaló

Weston Gyöngyi ingatlanpiaci szakértő az Instant Biznisz Podcastben tárgyalja az ingatlanbefektetések jelenlegi helyzetét és a jövőbeli kilátásokat. Szó esik a "horrorárakról", a lakásvásárlás magánszemélyként vagy cégként való megközelítéséről, az ehhez kapcsolódó adózási és…

Röviden

Műsor
Instant Biznisz Podcast
Megjelenés
2025. 07. 24.
Hossz
1 perc
Szereplők, említett nevek
Weston Gyöngyi, Mózes Tamás
Témák
ingatlanpiac, ingatlanbefektetés, lakásvásárlás, ingatlanárak, adózás
Átirat
Az epizód beszélt szövege alapján indexelve

Ebben az epizódban

Nagyon sok pénzem van, ezt kevés ember mondhatja el magáról.

Szeretnék befektetni és ingatlan portfóliót, ingatlan vagyont építeni.

Ingatlanok, mint befektetések.

Erről fogunk beszélgetni ebben az adásban Weston Gyöngyivel. >> Jó. >> Nem jó.

Nem, nem tetszik ez a jövőkép.

Nem, abszolút nem. >> Tetszik.

Tehát szinte alig találkozok olyan fiatalon, ahol szülői támogatás nélkül meg tudják oldani h évesen a lakatásukat.

Az Istent kezdjek ezzel a sok pénzzel? >> Azt gondolom, hogy elég hosszú jelsz, hogyha kérsz mindenről számmed. >> Hy, alapján tudom eldönteni, hogy megéri-e ezt csinálni, >> mert nem mindegy, hogy magánemberként vagy cégként vásárolsz. >> Mondjuk szeretnél berakni egy új ablakot, kinek szeretnéd saját magadnak, vagy pedig mondjuk albérlőnek? >> Hogyha bent is hagysz pénzt, meg feszel is fölhitelt, akkor nagyon kedvező konstrukciókat lehet kihozni. >> Te látod ennek egyébként a végét? >> Nem, egyáltalán nem látom. >> Mennyi pénznél érdemes egyáltalán elkezdeni gondolkodni rajtam, hogy akkor én ingatlan >> 100 millió Ftért?

Ma már garázst tudsz például venni. >> Szóval amikor az ember körbenéz és azt látja az ingatlan.com-on, hogy milyen árak vannak, annál csak egy dolog megdöbbentőbb, hogy ezek az ingatlanok el is kelnek.

Horrorárak, brutális drágulások, és látszólag nem látjuk ennek a végét.

És ugye vállalkozóként, ha jó vállalkozásunk van, azért hajlamosak vagyunk arra, hogy elkezdjük a pénzt mondjuk a bankszámlánkon felhalmozni.

És egy idő után jöhett a teljesen jogos kérés, hogy mi az Istent kezdjek ezzel a sok pénzzel.

Tudom ingatlanba rakni? >> Igen, mindenképpen tudod ingatlanba rakni.

És ezzel nagyon sokszor meg is keresnek minket, hogy vállalkozásként vagy nevállalkozásként rakd be a pénzedet az ingatlanba.

Tehát az ingatlannak is azért egy elég tank köre van, hogyha ingatlan, akkor egyáltalán mibe meg hogyan kezdjél hozzá. >> Jó, és szerintem kezdjük azzal, hogy magánemberként érdemes ingatlant venni, vagy pedig cégként érdemes ingatlant venni szerinted?

Hát ugye ez egy adózási kérdés is alapvetően, mert hogyha a cégből ki akarod venni az ingatlanodat, akkor annak nyilván vannak költségei.

Úgyhogy én azt gondolom, hogy ami az alapvető különbség a kettő között, ha magánemberként veszel ingatlant, akkor egy nagyon egyszerű törvény van.

Öt évig adózol utána, hogyha időközben eladod, hogyha profitot csinálsz belőle.

Öt év után egyáltalán nem kell semmit azzal a pénzzel bevallani, hogy hogy hova adózol, mit csináljál vele, és tiéd lehet, és arra költöd, amire akarod. még hogyha cégként vásárolod, akkor természetesen ugyanúgy a céges adórendben fog beavanzsálódni, mint bármilyen másik befektetésed, hogyha cégbe teszed bele.

Tehát gyakorlatilag hogyha te úgy gondolod, hogy adni venni akadon az ingatlanokat rövid távon >> és ebbe fektetsz bele, mert mondjuk megveszel leromolt állapotú ingatlanokat, amit felújítasz és utána piacra teszed, akkor cégként azért érdemes, mert két éven belül kevesebb illetéket kell fizetni.

Penne, hogyha két éven túl is adod őket minden egyes alkalommal, akkor 4% hely csak 2% az illet.

Igen, hogyha ebből tevékenységet csinálsz, folyamatosan pörgeted ki az ingatlanokat.

Tehát aki azzal akar foglalkozni, hogy megveszek egy leromlott állapotú lakást, fölújítom és két éven belül valamikor piacre dobom, akkor ennak érdemes cégben csinálnia, hiszen rengeteg költsége lesz vele, és a költségeket le tudja vonni. >> Merül fel a jogosan a kérdés, hogy kapok róla számlát?

Tehát hogyha mondjuk fel kell egy burkolóvalom az ingatlant, vagy úgy kéne megbeszélni, hogy kapjak róla számlát? >> Valószínűleg nem.

Tehát én azt gondolom, hogy elég rosszul jársz, hogyha kérsz mindenről számlát, de egyébként ez sem igaz, hiszen a katásvállalkozások is vannak ma már, tehát nem feltétlenül igaz az, hogy nem fogsz számlát kapni róla.

Lehet, hogy nem mindenről fogsz számlát kapni, de az anyagfelhasználásról biztosan. >> Ühüm. >> Tehát ilyen esetben, hogyha ezzel akarsz foglalkozni és így akarsz befektetni, és ez egy kicsit tevékenység is, akkor én cégben végezném.

Ha arra veszek ingatlant, hogy kiadom, majd eldöntöm, hogy mennyi időn belül adom el, akkor lehet, hogy magán személyként érdemes felteszek kettő kérdést.

Az első az, hogy megéri-e ezt csinálni, és a második, hogy mi alapján tudom eldönteni, hogy megéri-e ezt csinálni. >> A felújításokra gondolsz, hogy azokat megéri-e csinálni? >> Hát mindenképpen érteni kell hozzá.

Tehát hogyha teljesen zöld fül vagy és egyáltalán nem csináltál ilyet, akkor nagyon erős költségvetést kell csinálnod hozzá, hogy átlásd tényleg a költségeket.

Azért egy lakásfelújításnak nagyon sok buktatója van.

Tehát én zöld füleknek, akik soha nem foglalkoztak vele, nem biztos, hogy javasolnám a jelenlegi piacon, mert nagyon drága a felújítási költség, és nem biztos, hogy átlátod.

Fűtés korszerűtést akarsz csinálni és egy új gázkazánt szeretnél betenni.

Rögtön kémény bélést kell beletenni, >> ami nagyon-nagyon horribis összeg lehet, attól függén, hogy milyen magas ez a ház, ahol a kémit ki kell bélelni, és ezt nem fogod tudni laikusként fölmérni elsőre. >> Mennyi pénzzel érdemes egyáltalán ezen elgondolkodnom, hogy én mondjuk szeretnék ingatlanba belevágni? >> Na, itt ez ez azért érdekes kérdés, mert nem mindegy, hogy magánemberként vagy cégként vásárolsz. >> Köszönjük szét.

Jó, tehát magánemberként azért vannak jó hitellehetőségek a mai napig.

Ühüm. >> Olyan hitellehetőségeket is tudunk magánemberként jelszállóban, ahol 5% körülire fog kijönni a végső kamatod.

Nyilván ehhez kell egy kicsit bűvészkedni, de vannak ilyen lehetőségek. >> És ez publikus?

Hogy lehet az, hogy lehet ezzel bűvészkedni?

Igen, de azt gondolom, hogy ez egy másik podcastnek lesz majd a témája.

Tehát ezt így ebben nem fogom tudni ennyira gyorsan mondani.

Nem, hát itt itt vannak olyan olyan banki lehetőségekkel, hogyha bent is hagysz pénzt, meg feszel is fölhitelt, akkor nagyon kedvező konstrukciókat lehet kihozni.

De ha nem akarsz ennyire bonyolultba belekezdeni, akkor is ilyen 6% körüli jelzálok hitellel föl tudsz venni a mai napon még hitelt hozzál.

Tehát, hogyha nincs elég pénzed és csak van 20 millió Ft-odd, akkor abból nem nagyon tudsz elindulni ma, hogy a választ adjak neked.

Hiszen azért Budapesten és az agglomerációban, ha nézem, vagy olyan városokban, ahol érdemes befektetni, 30-40 millió alatt gyakorlatilag nincs semmi.

Akkor hitellel kell kiegészítened, hogyha nincs ennyi kézpénztömeged.

De hogyha egy nagyobb kéz készpénztömed van, akkor érdemes akár cégként is befektetni, de a céges hitelek jelen pillanatban drágábbak.

Időnként vannak egyébként jó céges hitelek is. >> Pont most hallunk egyébként ilyen híreket, hogy támogatni fogják hitelhetőségekkel a vállalkozásokat. >> Igen. >> Itt hogyan tudom eldönteni, hogy tehát ennyire egyszerű a matek, ha magánszemély vagyok és mondjuk hosszú távra gondolkozok, nem akarok eladni, tehát nem akarok ilyen járulékus járulékos sztorikba belemenni. >> Ha 5% 6% magánszemélyként, akkor akkor éri meg cégként, hogyha mondjuk 6% alatti hitellehetőségekről beszél.

Illetve attól függ, hogy mennyi költséget akarsz levonni az idők során.

Ugye magánemberként ez egy kicsit nehezebb. >> Attól függ, hogy milyen célra.

Ha ki akarod adni akkor teljesen mindegy.

Alapvetően cégként is ki tudod adni és hogyha azzal vannak bármilyen költségeid a kiadással kapcsolatban, mondjuk ki kell festetni, amikor elmegy a bérlő satöbbi, akkor ezeket mind-mind szépen le fogod tudni vonogatni belőle természetesen.

Szerinted melyik a jobb ebben az esetben?

Mert azért ahogy ismerem az ingatlanpiacot, nagyon sokszor van ez a kvalifikáló kérdés, hogy mondjuk szeretnél berakni egy új ablakot, és kinek kinek szeretnéd saját magadnak, vagy pedig mondjuk albérlőnek?

Mer hogyha albérlő, akkor tudom rólad, hogy nem a legdrágább ablakot fogod berakni, nem a legjobbat, >> és hogy azért sok-sok költség szerintem így kiadásoldalon, hacsak nem szakad le a háztető hirtelen, akkor azért nem nagyon merül fel.

Én is azt gondolom, ha egy jó állapotú lakás van, akkor ott olyan nagyon nagy dolgokra nem kell számítani.

Úgyhogy ez én azt inkább ez attól függ, hogy a cégben van benne a pénzed, és hogy tudod kivenni, és annak milyen költsége van, és mennyi marad utána, >> vagy pedig inkább a cégben hagyod, és futtatod folyamatosan?

Hát én azt gondolom, hogy ez mindig ilyen adózási kérdés minden cégnél. >> Mi lehet ennek egyébként a kockázat, hogyha benne hagyok mondjuk ingatlan vagyont a cégbe? kockázatát túlságosan nem látom alapvetően utána, hogy azt hogyan fogod tudni, hogyha eladod, akkor nyilván valagy osztalékkal satöbbel, tehát nyilván ki lehet majd venni később, ugyanúgy, mint ahogy máskor is ki lehet belőle venni, csak ugye ennek most van az ideje, hogy ezt egy 5-10 éves táblatba folyamatosan akár egy cégbirodalomban szeretnél ingatlanokat behalmozni.

Hát ez mindenkinek egy olyan döntés, hogy amit amit a tényleg ez csak egy matematikai kérdés neki, hogy most veszek ki és most fogom azokat megfizetni, amik ezzel járnak, vagy pedig majd később, amikor ki akarom venni.

De itt akár egy öröklés is közbe jöhet.

Tehát azért nagyon sokan, amikor lakástkiadásra veszülünk, akkor nem cégben gondolkodunk, hanem arra gondolunk, hogy az utódaink miből és hogyan fognak majd megélni adott esetben, vagy nekik lesz ez jó.

És akkor ezért nagyon sokan már magáncégre, magánnévre fogják venni ezeket az ingatlanokat.

Azért szerintem egy picit szomorú azt látni a világban, hogy egyre kevesebb ember kezében, egyre nagyobb ingatlan vagyonok halmozódnak föl.

Te látod ennek egyébként a végét? >> Nem, egyáltalán nem látom.

És ha nemzetközi viszonylatokat nézel, akkor egészen olyan tapasztalatokat is tudok mondani, amivel van-e tovább drágulás?

Tehát hogyha csak nagyon közeli országokat nézek, mondjuk két példát említek neked.

Az egyik Nagy-Britannia, ahol nagyon sokan úgy vásárolnak ma már ingatlant, lakásokat, hogy nem a 100%-át fizetik ki, csak 40 vagy 50%-ot van, ahol csak 30-at.

A beruházónak a nevén marad a 70, 40, 60%-a az ingatlannak.

Ezek általában újabb, újszerű ingatlanok egyébként, tehát nem kell beletenni nagyon sokat, de hogyha föl akarod újítani, föl is újíthatod, hiszen te fogsz benne lakni, senki nem fog onnan téged kilökni.

És hogyha úgy gondolod, hogy el akarjá el akarod adni, ki akarsz ebből a helyzetből jönni, akkor azt az ingatlan értéknövekményt, ami a te százalékodra esik, majd te fogod megkapni a következő vevőtől. >> Viszont van lakásod és van hol laknod.

Tehát ez például ez egy hibrid megoldás.

M >> a befektetőnek elég jó biznisek hangzik.

Azért, mert olyan magasak a lakásárkak, hogy a 100%-ot nem tudják kifizetni. >> Hiszen ilyenkor, amikor a 40-60%-k vannak, ahol csak 30-at kell kifizetni, fogsz fizetni egy bérleti díjat mellett mellette egy nyomott bérleti díjat.

Körülbelül úgy értsd, mintogyha egy elzálót vennél föl, és csak a kamatot kellene fizetned. >> Ühüm. >> Tehát egy nyomott bérleti díjat fogsz fizetni. közeb beletettél egy nagyobb önerőt, az az önerő hízik neked ebben az ingatlanban, ahogy ez értéke az ingatlannak változik.

Úgyhogy ez mindenkinek szerencsés megoldás.

És ez azért van, mert az ingatlanárak nagyon drágák.

Tehát lehetséges egy ponton egy ilyen megoldás majd Magyarországon.

Nem, nem tetszik ez a jövőkép.

Ha még nem tetted volna meg és tetszik az adás, kérlek támogasd a munkámat azzal, hogy feliratkozol.

Köszönöm. egyébként pont a az Apple-nek is van egy ilyen elképzelése a világról hosszabb távon, hogy ugye áruhúitelt adnak gyakorlatilag saját eszközökre és az ingatláodra is rá tudod terhelni.

Tehát ha nem tudod fizetni a MacBookot, >> akkor lesz egy ingatlana az Apple-nek Manchester belvárosában, ami egyébként elég durva, hogy így belegondolkod. >> Azt azt gondolom, hogy igen, ez a megoldás, ez egy teljesen kultúrált megoldás.

Tehát, hogyha ezt a jogrendszer le tudja követni, és birtokon belül te vagy belül, akkor igazából egy kisebb összeggel ugyanúgy van egy lakásod, és a lakhatásod meg van oldva, mintha 100%-ban vetted volna meg. >> Tudjuk fel, hogy van 20 millió Ftom. >> Ühüm. >> El akarok kezdeni, mondjuk ez most céges vagyonként van bent a bankszámlán, el akarok kezdeni ezzel ingatlanozni. >> Milyen lehetőségeim vannak?

Fölveszek hitelt és veszek valami drágábbat?

Hát én azt gondolom, hogy igen, tehát 20 millió Ft-ért ma már nagyon garázst tudsz például venni.

Tehát hogyha Budapesten vagy az agglomerációba gondolkodok, vagy nagyon-nagyon mini ingatlant tudsz menni esetleg az agglomerációban, már Budapesten szinte nem is fog nem is tudnék 20 millióból azt mondani neked, hogy kapsz egy lakást.

Úgyhogy mindenképpen hitelt kellene hozzá fölvenni, és akkor attól függ, hogy hol szeretnél venni, olyan milyen négyzetméter árak vannak, és mit. >> Ühüm.

Tehát igazából itt a végső büdzsét fog számítani 20 millióból, ezért én azt gondolom, hogy csak 20 millió befektetéssel nagyon nehéz elindulni.

Még azon gondolkodtam, hogy mennyi az annyi, tehát hogy tehát hogy hogy látod, hogy mennyi pénznél érdemes egyáltalán elkezdeni gondolkodni rajta, hogy akkor én ingatlanba rakom a pénzemet, mert azért 20 millió Ftot lehet valami másba is belerakni. >> Igen, én is azt gondolom.

Én azt gondolom akkor, amikor már van annyi értéked, hogy abból már tényleg egy lakást meg tudsz venni.

Tehát amikor már 100%-ba ki tudsz fizetni, ez ilyen 40-50 millió Ftnal kezdődik ma a piacon, hogyha olyan városokban gondolkodsz.

Vidéki vár vidéken egyébként van, tehát Magyarországon is érdemes körülnézni.

De ezek nagyon változó helyek.

Akár Kelet-Magyarország is most nagyon arat. >> És ennek mi az oka?

Alacsonyabbak az ingatlanárak és a befektetők azok inkább abba az irányba mocognak. >> Nem.

Említett entitások

Témák

Személyek

Hallgasd meg

Gyakori kérdések erről az epizódról: „Weston Gyöngyi - Horror árak az ingatlanpiacon - Hitel? Befektetés? Hol a kiút?”

Miről szól ez az epizód: „Weston Gyöngyi - Horror árak az ingatlanpiacon - Hitel? Befektetés? Hol a kiút?”?

Weston Gyöngyi ingatlanpiaci szakértő az Instant Biznisz Podcastben tárgyalja az ingatlanbefektetések jelenlegi helyzetét és a jövőbeli kilátásokat. Szó esik a "horrorárakról", a lakásvásárlás magánszemélyként vagy cégként való megközelítéséről, az ehhez kapcsolódó adózási és… Az epizód a Instant Biznisz Podcast című magyar podcast egyik adása, megjelenés: 2025. 07. 24..

Kik szerepelnek vagy kiket említenek ebben az epizódban: „Weston Gyöngyi - Horror árak az ingatlanpiacon - Hitel? Befektetés? Hol a kiút?”?

Az epizódban a következő nevek szerepelnek vagy hangzanak el: Weston Gyöngyi, Mózes Tamás.

Milyen témákat érint ez az epizód: „Weston Gyöngyi - Horror árak az ingatlanpiacon - Hitel? Befektetés? Hol a kiút?”?

Fő témái: ingatlanpiac, ingatlanbefektetés, lakásvásárlás, ingatlanárak, adózás.

Mikor jelent meg és milyen hosszú ez az epizód: „Weston Gyöngyi - Horror árak az ingatlanpiacon - Hitel? Befektetés? Hol a kiút?”?

Megjelenés: 2025. 07. 24.. Hossz: 1 perc. Az epizód a Podiverzumon hallgatható meg: https://podiverzum.hu/podcast/instant-biznisz-podcast/s2e10-weston-gyongyi-horror-arak-az-ingatlanpiacon-hitel-befektetes-hol-a-kiut-17559202

Több epizód a Instant Biznisz Podcast-ből

Hasonló epizódok más magyar podcastokból