Kulcskérdés Podcast

56. Szokatlan évindítás: Mi áll a piac lassulása mögött?

· PT48M14S

Összefoglaló

A Kulcskérdés Podcast legújabb adásában a résztvevők az ingatlanpiac szokatlan évindítását és a lassulás lehetséges okait vizsgálják. Megvitatják a vásárlói kivárást, a befektetők helyzetét, és azt, hogy egy új korszak kezdődik-e a piacon. A beszélgetés során szó esik a…

Röviden

Műsor
Kulcskérdés Podcast
Megjelenés
2026. 02. 27.
Hossz
48 perc
Szereplők, említett nevek
Györe Norbert, Grabant János, Havas János
Témák
ingatlanpiac, piaci lassulás, vásárlói kivárás, befektetők
Átirat
Az epizód beszélt szövege alapján indexelve

Ebben az epizódban

Az a baj, hogy nem úgy ár az a piac, hogy te meg mit szeretnél, hanem hogy van egy realitás.

Sokkal lassabb a forgási sebesség, sokkal lassabb a piac, van idő, van kínálat, tehát hogy meg tudja tenni azt, hogy több ingatlant tekint meg. >> Egy [zene] biztos, hogyha ezen a piacon az otthonstartra megfelel a te ingatlanod, és nincsen csörgés, és nem történik semmi, vagy kijön havonta két ember, az azt jelenti, hogy valami nagyon nem stimmel. 72,s5 milliótól egészen a 95 millióig vannak mondjuk a két-három szobás panellakások.

A legtöbb ember most rossz döntést fog hozni az ingatlanpiacon.

A kérdés csak az, hogy melyiket?

Sziasztok, Havas János vagyok és ez itt a Kulcskérdés Podcast.

Mai adásban hárman fogunk beszélgetni.

Györe Norbi, >> sziasztok! >> Grabant János, >> sziasztok! >> És jó magam!

Nos, először is meg szeretnénk titeket kérni, hogy el ne felejtsetek feliratkozni.

Szerintem nyugodtan most állítsátok meg a videót, [torokköszörülés] megvárjuk és kattintsatok arra, hogy feliratkozás.

Nos, a múltkori adás alá érkezett egy pár múltkori, tehát hogy melyik adás volt?

A múltkori piaci adás. >> Igen.

A Tardos Gergős >> Tardos Gergővel forgatott adásunk aláérkezett egy komment, miszerint ugye hát >> ott is vannak tranzakciók. >> Tehát hogy ott is vannak tranzakciók.

Tehát hogy a tranzakciószám az mit beszéltünk ról?

Segít >> sosem láttad mélypont. 12 éve nem láttad mélypontom van. >> Hát ugye inkább olvasd >> úgy jött.

Igen, hogy a DH barométer szerint 7600 tranzakció volt januárban. 12 éve nem volt ilyen alacsony tranzakció az első hónapban.

Mi úgy éreztük, hogy jó helyen vagyunk, jó időben.

Aztán kiderült most a DH barométerben, hogy mégse.

Na de ez egyébként egy tök fontos tanulság, hogy azért nyilván mi a szegmens, a piaci szegmensnek egy-egy részére rá látunk rá.

Ez talán egy nagyobb visszacsatolást mutat a DH barométer.

De egyébként ugye 2023-ban 5800 adásvétel volt, úgyhogy ez a 12 év erős, mert gyakorlatilag 23-ban gyengébb volt az év indulása.

De ettől függetlenül, hogy ugye 7000 662 darab adásvételt becsült a DA Barométer, attól függetlenül az én környezetemben lévő közvetítők, mindenki arról számolt be, hogy az év eleje az gyakorlatilag sokkal jobban indult mint ahogy >> lá a decemberhez képest.

Hát igen, meg ugye a az a október, novembert, ha decembert nézem, azon ahhoz képest mindenképp.

Szóval nekem azért fura ez a statisztika, mert aki a piacon van és akivel beszélünk és a kerekasztal miatt azért elég sok mindenkivel egyeztetünk meg a munkánkból kifolyólag.

Nekem gyakorlatilag mindenki ezt mondta, és ez nem nem kis irodák, hanem itt nagyon franchise hálózatok, irodavezető is.

A azért ezt érdemes hozzátenni, hogy itt a tranzakció szám az nyilván most 7006 vagy mennyi is [horkantás] valójában, >> de az lenne egy jó statisztika, ami szerintem nagyon >> hát hogy hol >> nem nem is az, hogy hol, nyilván az is nagyon fontos, de hogy mennyi volt ebből otthonstart programra, mert ugye ahogy beszéltünk az előző adásban is, hogy szerintünk a túlnyomó többsége csak ezt >> Ja, bocs.

Tehát a túlnyomó többsége a tranzakciókban az a otthonstart programon belül.

Tehát nyilván a az ingatlanosok többsége is az otthonstartos ingatlanokkal foglalkozik, hiszen arra van leginkább kereslet.

Szóval ezért tud adott esetben csalóka lenni, hiszen nagyon sok ingatlan, parlagon hever, amik nem megfelelnek ennek a konstrukciónak. >> Na, szerintem fussunk neki akkor az adásnak, és akkor erről fogunk beszélgetni.

Tehát egy picit ilyen piacösszegző lesz.

Ugye ahogy indítottam az adásunkat, hogy a legtöbb ember most rossz döntést fog hozni az ingatlanpiacon.

A kérdés csak az, hogy melyik rossz döntést fogja meghozni.

Ugye látjuk azt, hogy az eladók többsége túláraz most a piacon.

A vevők többsége indokolatlanul fél, de azt gondoljuk, hogy a piac megállt, hanem átalakult.

Na és akkor erről fogunk egy picit beszélgetni.

Első körben egy ilyen eladói blokkot raktunk össze.

Tehát az első körben az eladóknak fogunk visszacsatolást adni a piacról, utána a vevőknek, utána meg hallgassátok meg.

Szóval szerintetek jó idő-e most a piacon?

Tehát jó időben vagyunk-e, hogyha eladni akarunk, vagy inkább várjunk ki?

Mit tapasztaltok? >> Jó, én azt gondolom, hogy jó, ha kezdhetem, akkor akkor >> elmondanám a saját véleményemet.

Tehát én azt gondolom, hogy eladóként most egy jó kiszállóponton vagyunk.

Ugye az elmúlt években mindig feljebb és feljebb mentek az ingatlanoknak az értékei.

Ez most sem volt másként, pláne ugye az otthonstart bevezetésének okán azért merőben változtak és és felfeléívelő árak mutatkoztak meg.

Ö ú úgyhogy most szerintem jó a kiszálló.

M és ugye, hogyha bármilyen fórumon megnézzük azt, hogy mi várható a a közeljövőben, és a közeljövőben nevezzük azt, hogy mondjuk az előre tekinthető, mit tudom én, egy évben, akkor az árak szerintem nem fognak annyira felfelé mászkálni most már.

És ennek köszönhetően szerintem nagyobb kockázata van annak eladóként, hogyha most kivárunk és várjuk azt, hogy mondjuk feljebb menjenek az árak.

Az a baj, a választás is hoz egy olyan kiszámíthatatlanságot, hogy ezt hányszor beszéltük már, >> hogy mi lesz a >> hogy amikor >> otthonartal a jövőképed bizonytalan és a jelened az egész kecsegtető, akkor szerintem elég könnyen meg tudjuk válaszolni azt, hogy most van egy egész jó kiszállónk, ehhez képest meg ki tudja mit hoz a jövő. >> Aki ma mondjuk azt mondja, hogy hat hónapot vár, szerintetek nyerni fog, vagy veszíteni ez? >> Szerintem kockáztatni fog.

Hát meg attól függ, hogy mi a cél a pénzzel, mert például, hogyha a pénznek van helye, akkor szerintem jobb a gyors eladás, mert vagy be tudja fektetni.

Ö, szóval szerintem tényleg a motivációtól függ, mert nekem is most van egy olyan ügyfelem, aki Svájcba él, van egy panellakás a nyolcadik kerületbe.

Most beszélgettünk a Práter utcába, és akkor beszélgettünk vele így a kiszállási pontokra, hogy minden évben várd vár, és akkor most is azt érzi, hogy hogy egyszerűen olyan magasak az árak és irreálisak a magyar bérekhez képest, hogy és ott is mondtam neki, hogy én úgy látom a piacot, meg szerintem azért kicsit furcsa, hogy ugye rekord kínálad van minden szegmensbe, és szerintem a túlárazottság miatt is van ez.

Én azt látom, hogy ami jól van árazva, az el is fog kelni.

Szóval itt tényleg én azt mondom, hogy most azt nehéz bárazni, tényleg, hogy mi a realitás, de kiszállási pontnak szerintem is egy jó opció, mert ilyen magasan az árak én nem látom, hogy a jövőre nézve fog-e tudni még ugrani szerintem.

Pláne, pláne, hogyha valaki mondjuk azért vásárolt ingatlant, hogy jó helyen legyen a pénze, kiadta az elmúlt években, az értéknövekményre tudott is számítani, és ez végbe is ment, >> és azt gondolom, hogy egy ilyen nagy változásnál, hogy 10%-okat, 20%-okat feljebb mennek a az árak, akkor az ember mohó lesz.

Tehát én azt érzem, hogy eszébe se jut a az eladóknak [torokköszörülés] adott esetben, hogy egy évvel ezelőtt mondjuk lehet, hogy az ő ingatlanja nem tudom 10%-kal 20%-kal kevesebbet ér, és most a 25%-ot kívánja, ahelyett, hogy 15%-kal feljebb ment a tavalyi évhez képest. >> Igen, de ugye mit mondanak az eladók? azt mondja, hogy ő tovább akar lépni, tehát ő akar vásárolni, azt látja, hogy a amit ő meg akar venni, az is följebb.

Nem, és hogy akkor most én, hogyha én engedek az ingatlanom árából, akkor hogyan fogok tovább vásárolni?

Kedves János, >> csak ugye csak ugye azt kell megnézni, hogy hol akarsz venni, mert azt nem >> meg akarsz-e egyáltalán venni, mit akarsz, hogy jó legyen tudni a pénz.

Amit a Som nekem ugye sokan jönnek azzal, hogy ugye meg ez egy valós dolog is, hogy el szeretne valamit adni és szeretne nagyobbat venni, vagy családi házat és ugye nem jön ki a matek akkor, ha nem tudjon áron eladni.

Csak hogy erre azt szoktam mondani, hogy az a baj, hogy nem úgy ár az a piac, hogy te mit szeretnél, hanem hogy van egy realitás.

És az a baj, hogy a realitás meg ugye nagyon nehezen látható, hogy mi az, mert amit említettem ezt a nyolcadik kerületi panelt, ez egy 16 emeletes társasházban van, és abba a házban ugye típus lakások vannak és ha megnézem a négyzetméter árakat, rettentő nagy különbségek vannak.

Szóval 1 millió 1-től 1 millió7-ig vannak a korvin sétány mellett, úgyhogy újszerűt kapsz 1 millió hatért például, és ott is nyilván lehet tudni, hogy ki fogja eladni meg ki nem.

Szóval hogy >> amit most én látok így a piacon, m az például az, hogy nagyon sok érdeklődő van, tehát hogy azért nézegetik, és ezt a DH barométer is mondjuk alátámasztja, hogy ugyan a tranzakciószám az mély ponton van, az érdeklődése, a keresletindex az annyira nincsen, tehát hogy annyira nem vészesen rossz.

És azt látjuk, hogy mondjuk még eddig mondjuk nem tudom nyolc megtekintésből egy vevő döntött, most azért kell egy 10-16 megtekintés, mire egy vevő döntést hoz abban, hogy mit vásárol.

Van olyan érdeklődőnk, aki azt mondta, hogy ő most meg fog nézni 20 ingatlant, és utána fog csak döntést hozni.

Nyilván nem egy egyszerű helyzet, tehát hogy de hogy mert most nekikáll egy picit a zászló, mert sokkal lassabb a forgási sebesség, sokkal lassabb a piac, van idő, van kínálat, tehát hogy meg tudja tenni azt, hogy több ingatlant tekint meg.

Csak az eladók ezt még nem realizálták egyébként. >> Nálunk bocsánat.

Az az a kemény, meg te is mondtál egy ilyet, hogy most van egy harmadik kerületi csúsztatott dzsalus ingatlan, aminek most jött egy vételi ajánlata. meg van egy király utca is, és mind a két esetben elmondták ugye a vevők, hogy már sokadik ingatlanra tettek ajánlatot, és egyszerűen vagy az volt, hogy hogy vagy licid volt, vagy a tulajdonos először úgy elmondta, hogy nagyjából belemenne, azt utána mégis a család meggyőzte, hogy ennyiért nem szabad el kótyavetylni.

Szóval ez is látható azért, hogy nem sok vagy nem feltétlenül minden eladó motivált, mert nagyon sokan visszatáncolnak, és nem az elmúlt két adásvételünknél ez volt.

Meg most árazásnál mindig azt mondjuk, hogy nehéz helyzetben vagyunk, de most tényleg.

Tehát, hogy akkora a szórás a piacon akár, hogyha már a paneleket hoztad.

Most árasztunk harmadik kerületi panellakást és figyelj, a 72, fél milliótól egészen a 95 millióig vannak mondjuk a két-három szobás panellakások.

És akkor most döntsd el, hogy melyik a melyik az, ami igazán fut.

Ez pont egy háromszobás volt, és van aki köti az ebet akaróhoz, hogy akkor ő márpedig 83-ért szeretné eladni, de most vételiztünk 72,5 millió Ft-ért egy tök ugyanolyat, pontosabban egy picit felújítottabbat.

Tehát igazándiból nem ér annyit az ingatlan.

Szerintem pont a panelek az a kategória, ahol ahol az emberek már meghúzták azt a határt, hogy figyelj, azért az már embertelen, hogy 1 millió3-as négyzméter áron megy kvázi bárhol egy panel.

Szóval én azt gondolom, hogy pláne az ilyen típusú lakásoknak a tulajdonosainak kellene kicsit ésszerűbben gondolkodniuk.

Ugye ahogy beszéltük is Janóval volt egy eladásom. 83 millióért megegyeztünk.

Egy teljesen reális ár, úgymond egy 65 nmes panel esetében.

Rából a az eladó és a vevő is.

Minden elő volt készítve, majd aztán úgy döntött, hogy a 83 helyett inkább 85-öt szeretne.

Ehhez képest meg értelemszerűen érvelt is a vevő, hogy miért 83 a max amennyit adna. ésszerűségből is, meg korlátokból is ennyi a max, amennyit kifizetne érte.

És két millió most így elment ez a történet, és azt gondolom, hogy ez nem ez kockáztatás.

Ezt elmondtam a tulajdonosnak is, hogy ezáltal most kockáztatja azt, hogy lehet, hogy egy hónap múlva már nem is 83-ról, hanem 80 millióról kell majd egyezkedni.

És érted, egy 83 milliót kockáztat 2 millió Ft reményében, és nem azt mutatta a statisztika és az érdeklődés, hogy hogy többre is képes lesz az ingatlan.

Szóval nyilván ezt nem mi döntjük el.

Mi a tanácsadók vagyunk, mi a legjobb tudásunkkal próbáljuk segíteni a a feleket.

És és én azt gondolom, hogy hogy visszatérve az eredeti kérdésedre, szerintem jó most eladni.

Szerintem most, hogyha az otthonstartba belefér az ingatlanod, akkor a kereslet és a kínálat is tud találkozni egy egészen magas beszállóponton, hiszen megéri a 3%-kal felvenni a hitelt, megéri az ilyen típusú lakásokat venni és ahogy beszéltük az elmúlt adásban is, túl nagy kockázattal bír véleményem szerint az, hogyha most valaki kitartja az árat, hogyha most még mohóbb akar valaki lenni, Hog tényleg ki akarja maxolni, de gondoljunk már bele, hogy mi mit is akarunk kimaxolni most-egy millió Ft egy ekkora volumen esetében. >> Miről beszélhetünk, érted?

És egy 70 milliót ért ez a panel egy évvel ezelőtt.

És azt érdemes vagy figyelni a paneleknél, hogy ez a legárzékenyebb szegmens, tehát hogy itt mennek a legnagyobbat az árak, amikor elindul a piac, és itt torpon meg a leghamarabb az ár, amikor megáll a piac, vagy amikor nincs olyan hitelezés, például nem volt olyan finanszírozási lehetőség, amikor volt 10%-os hitelkamat, [torokköszörülés] tehát ott egyből meg most a panelek kapcsán jutott eszembe, meg az árazás kapcsán, hogy mondtad, hogy megtorpan, hogy ugye jönnek az újépítési projektek.

És összeér a panel az új építés, érted?

Nálam most ugye ez van több esetben, hogy árasszunk és tök jó tapasztalat volt, mert 11. kerületben van, vagy lesz most egy panelmegbízásunk, nappali két hálós ott a tulajdonos, amikor én meg szoktam kérdezni, hogy mi a lakás előnye, hátránya, elölre küldök egy kérdővet, és akkor úgy töltötte ki, hogy becsatolta nagyobb projekteket, amik a kerületője a környéken lesznek, és becsatolta az árakat, és ez hátránynak írta le, hogy ez befolyásolja majd a mi árazásunkat.

És ez így tök jó volt látni, hogy valaki tényleg átlátja.

És akkor mondta, hogy tudja, hogy itt a házban vannak magasabb négyzetméteráról, mint ezek az újak, de ő nem látja a rálistnak, úgyhogy arra kér, hogy első körben egy árazást csináljunk, ami figyelembe veszi ezeket.

És akkor ez tök jó volt, hogy hogy >> de ez is milyen érdekes a piacon.

Tehát hogyha megnézzük azt, hogy a mondjuk egy panellakás most már kábé pariba van egy új építésűvel, vagy most már lehet, hogy most már egy…

Említett entitások

Témák

Személyek

Hallgasd meg

Gyakori kérdések erről az epizódról: „56. Szokatlan évindítás: Mi áll a piac lassulása mögött?”

Miről szól ez az epizód: „56. Szokatlan évindítás: Mi áll a piac lassulása mögött?”?

A Kulcskérdés Podcast legújabb adásában a résztvevők az ingatlanpiac szokatlan évindítását és a lassulás lehetséges okait vizsgálják. Megvitatják a vásárlói kivárást, a befektetők helyzetét, és azt, hogy egy új korszak kezdődik-e a piacon. A beszélgetés során szó esik a… Az epizód a Kulcskérdés Podcast című magyar podcast egyik adása, megjelenés: 2026. 02. 27..

Kik szerepelnek vagy kiket említenek ebben az epizódban: „56. Szokatlan évindítás: Mi áll a piac lassulása mögött?”?

Az epizódban a következő nevek szerepelnek vagy hangzanak el: Györe Norbert, Grabant János, Havas János.

Milyen témákat érint ez az epizód: „56. Szokatlan évindítás: Mi áll a piac lassulása mögött?”?

Fő témái: ingatlanpiac, piaci lassulás, vásárlói kivárás, befektetők.

Mikor jelent meg és milyen hosszú ez az epizód: „56. Szokatlan évindítás: Mi áll a piac lassulása mögött?”?

Megjelenés: 2026. 02. 27.. Hossz: 48 perc. Az epizód a Podiverzumon hallgatható meg: https://podiverzum.hu/podcast/kulcskerdes-podcast/56-szokatlan-evinditas-mi-all-a-piac-lassulasa-mogott-d30b8074

Több epizód a Kulcskérdés Podcast-ből

Hasonló epizódok más magyar podcastokból