Kulcskérdés Podcast

62. Lakáspiac 2026 közepén: Egyre kevesebb adásvétel – Mire számíthatnak a vevők és az eladók?

· PT49M29S

Összefoglaló

A magyar ingatlanpiac 2026 májusi helyzetét vizsgálja az adás, kiemelve a tranzakciószámok 13,3%-os éves visszaesését, miközben az árak stagnálnak. A műsorban szó esik a piac lassulásáról, az Otthon Start Program hatásairól, a budapesti és vidéki eltérő trendekről, valamint…

Röviden

Műsor
Kulcskérdés Podcast
Megjelenés
2026. 06. 29.
Hossz
49 perc
Szereplők, említett nevek
Grabant János, Havas János, Györe Norbert
Témák
ingatlanpiac, lakáspiac, ingatlanárak, tranzakciószámok
Átirat
Az epizód beszélt szövege alapján indexelve

Ebben az epizódban

Ez tényleg furás mondani, de kigyógyul a piac ebből, hogy gyakorlatilag éjjel nappal pörgetve volt, mint >> ráat, >> mintha nyolc kávét ivott volna minden nap, és akkor most >> 10x év után, vagy 10 év után le kell kicsit nyugodni, mert ez elengedhetetlen. >> Milyen távra gondolkozol?

Tehát amikor vettél egy befektetést, akkor mi volt azzal a terved?

Ugye az utóbbi években ugye az értéknövekménnyel sokan számoltak, jóval inkább, mint a hozammal.

Most igazából egyikkel se biztos, hogy fogsz tudni tervezni.

Ugye három forgatókönyvet nézünk ilyenkor árazásnál.

Az egyik ugye a menekülési érték, a másik a reális piaci jár.

Már amennyire ezt most így meg lehet határozni ezen az ingadozópiacon.

És az állomárról szerintem most ezen a piaci helyzetben le kell mondani, tehát hogy nem ezzel kell foglalkozni, hanem menekülő ár és nagyjából a reális ár között [zene] fogjuk megtalálni a piacot.

És ugyanezt kell nézni, amikor ugye vásárol.

Tehát ha már ott van a kezedben a pénz, akkor fogod és szépen elkezdesz nézni ingatlanokat, és amelyik tetszik, ott akkor megpróbálsz alkudni abból az árból, hogy kijöjjön a matek.

Sziasztok, Havas János vagyok és ez itt a Kulcskérdés podcast.

A mai adásban hárman leszünk itt.

Rabiót Rékát most egy kicsit mellőznünk kell, úgyhogy hát most nyilván a >> szépül épül. >> Így van.

Úgyhogy sokan sírnak most otthon, de helyette hoztuk most Grabant Jánost. >> Hát sziasztok. >> És Györ Norbi van itt velünk, úgyhogy hárman fogunk beszélgetni. >> Sziaszt. >> Hát az ingatlanpiac alakulásáról fogunk beszélgetni.

Kipukkadt a Luffi, visszaesés van, kínálati piac van.

Ezekről fogunk egy kicsit így tárgyalni.

Mindenek előtt, mielőtt ebbe így nagyon beleszaladnánk, én azt javasolnám nektek, most még így nem pörögtetek annyira bele itt a dolgokba, hogy ne tudjatok kicsit ki csekkolni innen és bekövetni és a kis YouTube csatornánkat, és a kis csengőre még rányomni, hogy értesüljetek az új adásokról, merthogy nem mindig következetesen érkeznek ezek, de hát mindegy, ki figyeli ezeket.

Na, akkor a mai témánk ugye az ingatlanpiac lesz.

Egy picit fogunk így segítségül hívni barométert, a Dunahousnak a barométerét, meg saját tapasztalatokról fogunk így és érzésekről beszélgetni.

Janó mély érzésekkel érkezett a mai adásba, úgyhogy ugye [torokköszörülés] >> úgyhogy meg is kapja a szót.

Mi a helyzet? >> Neki mit ére ez a piacon?

Hát szerintem [torokköszörülés] elég többes számba lehet úgy fogalmazni, hogy megállt a stagnálás, megállt.

Tehát egy stagnálópiacon jóval alacsonyabb a kereslet, jóval alacsonyabb az érdeklődésszám.

Én azt gondolom, hogy ez mind kattintásszámba, mind hívásszámba abszolút érzékelhető, és több ingatlanos közösségben szoktunk erről beszélgetni, hogy miként alakul a piac, és szerintem egészen egybehangzó szokott lenni ez a megfigyelés a többi ingatlanos esetében is.

Gondolom ti is hasonlóképpen vagytok, de cáfoljatok rám.

Igazából [torokköszörülés] nagyon furcsa ez az év, mert ez az eddigi szerintem legjobb évünk a lázsvételek tekintetében, de gyakorlatilag minden ügylet nagyon szenvedős.

Most már ugye 400 millió Ft értékben van három ügyletünk, és nagyon megszenvedtünk.

Ugye volt egy 11. kerületi panel.

Ez tavaly, ha mondjuk szeptemberben lett volna a piacon, szerintem többet tudod volna egy 5-6 millió Fttal, és nem négy hónap alatt tudtuk volna eladni szenvedősen alkóval.

A másik két eladás, az egyik szintén egy biatorbágyi nagylakás, az is nagyon szenvedős volt.

Az fél év után zárult le, rengeteg megtekintő volt.

Ott nézegettek házakat, lakásokat.

A harmadikat meg két érdeklődőm volt két hónap alatt.

Szóval >> tehát a a forgási sebesség az mondhatni megemelkedett.

Hát meg a hirdetési költségeket látom, mert ugye hirdetünk például Metán, ugye a comon is elég nagy hatásfokkal, és látom azt, hogy muk ebbe a az elmúlt negyed évben gyakorlatilag szerintem majdnem két és félszerre se lett a hirdetési költség, de ugye a videók is megnövekedtek, mert mindenhol újraforgatod, ugye a tavaszi, nyári satöbbi, próbáljuk frissíteni az anyagokat.

Szóval és ezt szerintem nehezen emésztik meg, vagy látják az ügyfelek is, mert az eddigi piachoz hozzászoktak, és nagyon nehéz ezt most így jól elmagyarázni, edukálni nekik. >> Meg hát ugye ezt mondod, hogy a ma maga >> a hirdetési költség is megnövekedett.

Ez annak is köszönhető, hogy a csökkenő kereslet mellett ugye nőtt a kínálat.

Legalábbis hát a 11. kerületnél vagy 11. kerületben van újszerű lakás megbízásom, és ott a tulajdonosnak küldtem át, hogyha ha megnézem ezt a mondjuk 150 és 350 közötti kategóriát, jó tágat lőttem be, de mondjuk a 150 300-al lecsökkentem, ugye ott már gyakorlatilag nem tudom most hast szerintem, de több 100 ilyen 700-800 lakásból van, 13-14 újépítésű projekt, ahol egyébként bőven vannak, szóval befektetők tudnak válogatni.

Bár szerintem most sok befektető nincs a piacon, legalábbis a használt piacon. a saját célra meg ekkora tömegű pénznél meg már ugye megnézik, hogy egyrészt lakásba tegyék vagy házba, melyik kerületbe.

És ez szerintem minden kerületre igaz, csak a mai modern ingatlanpiac történetében szerintem ilyen kínálat még nem volt soha darabszámra, de semmelyik kerületben. >> Szerintem azért így 2011 környéke az, legalábbis nekem az az érzésem, én akkor kezdtem ugye a pályafutásomat ingatlanvetítőként, és akkor volt ilyen hatalmas kínálat a a piacon.

De ja, tehát most még az elején ugye azt mondtuk, hogy érzésekről beszélünk, akkor ami érzésként így bennem bennem van így az ingatlanpiaccel kapcsolatban, az az, hogy abszolút egy ilyen, tehát csökkent a kereslet, abszolút érezhető és látható exaktan számok alapján az, hogy a kínálat az folyamatosan nő, és valóban egy iszonyatosan bő kínálat van a piacon.

Az érdeklődők azok nagyon sokat válogatnak, tehát mire ajánlatot tesznek.

Most már én azt látom, vagy azt tapasztalom, hogy megjelent az alku is a piaconabban bizonyos ingetlen oknál.

És most már szerintem talán ezekről a nagy licitekről nem feltétlen tudunk beszélni.

Nincs, hiszen hogyha valami egészen jó árasított, akkor max irányáron vagy azon annak közelébe elmegy, de az se szerintem egy napos, mint >> korábban egy mondjuk tavaly több ízben is előfordulhatott.

Például egy összehasonlítás kapcsán a harmadik kerületben most lesz majd egy eladó panellakásom. két kétszobás 50 nmes lodzsás ötödik emelet, [torokköszörülés] szóval ilyen sláger panel típus ingatlan és volt nekem szeptemberben egy hasonló akkora kínálat csak tök egyszerűen harmadik kerület két szobás panel erre szűrtem rá ugye tavaly ősszel volt 100 nem tudom egy-két darab lakás ebben a kategóriá ában most pedig 240 valamennyi volt ugyanebben a kategóriában.

Szóval megduplázódott az a fajta kínálat ezekből a típusú ingatlanokból.

És ugye ilyenkor felmerül a kérdés, hiszen egy gyors eladásnak kell lenni, mert kinézték az adott ingatlant, ahova költöznek, le is foglalózták.

Tehát most ilyenkor mi a teendő?

Most ez egy elég életszerű helyzet.

Tehát fogod magad, kikerülsz ugyanarra a piacra, ahol rengeteg konkurenciád van.

Az állapot az átlagosnak mondható, szóval nem tudsz kiemelkedni azzal, hogy kitűnsz mondjuk abban, hogy csilli villi vagy szépen fel van újítva.

Szinte csak az árva árban tudsz kompromisszumokat hozni.

Úgyhogy ebből a szempontból itt elő eléggé fontos szerepünk van, hogy nagyon jó tanácsot adjunk a tulajdonosoknak árazás kapcsán. >> Tudod mi a durva, hogy iszonyatosan hektikus?

Tehát én azt látom a piacon, hogy hogy eléggé hektikus.

Tehát, hogyha van, hogy az egyik héten egy kicsit megindul az érdeklődés, csörög a telefon, jó árú vagy jó árhoz, tehát egy árához közeli árszinten lévő ingatlanoknál, de van, hogy utána két hétig nem csörög semmi. >> Most egy ilyen példám van, hogy egy budaörőrsi háznál ugye átvettem, szerintem egy nagyon jó ház nagyon drágá hirdették 350 millió Ft értékben.

Én a tulajoknak jeleztem, hogy 300 alá le kell menni, hogy adjunk neki egy hónapot, de ha nincs olyan jellegű mozgás, akkor még vigyük lejjebb, és akkor le is vittük 269-re.

A magasabb áron az a 295-ön volt érdeklődés, volt megtekintés, és akkor még egy-két anyagot frissítettünk is, mert [horkantás] kizöldült satöbbi, vittük az árat és tegnap volt érdemi érdeklődés rá, akivel lehetett is tárgyalni, hogy nem azt, hogy csak Molinóra fölhívod, vagy amúgy.

És tényleg nagyon fura, hogy leviszed az árat gyakorlatilag 10%-kal, és akkor amit te is mondasz, hogy ilyen ciklikus, ami több ingatlannál van, hogy mondjuk levisszük az árat, a korábbi magasabb ára most az ötödik körületben volt egy adásvételünk, ahol megszenvedtünk egy kis garzonnal, és ott is magasabb áron volt egy csomó érdeklő, de akkor lejjebb vittük egy lélektani határ alá, mert le kellett vinni és ott meg egy hétig semmi.

És egy hét után meg jelentkezett egy nap három- négy ember, akkor megmutattuk és ugye onnan jött a vevő.

De ott is egyszerűen nem értettük, hogy hogy >> Ja, >> és ez minek tudható be szerintetek, hogy van egy ilyen >> mi az árszínt, vagy mi volt ott az árszins? >> Hát az egy kis lakás volt. 33 mondom.

Csak ezeknél is nehéz, mert én azt látom, amikor ötödik, hatodik, hetedik kerületi ingatlanokat árazunk, hogy hogy ott van egy szint, tudjátok, ahol vannak ezek a használati megosztásos ingatlanok, és amint bekeveredsz közéjük egyébként egy jogtiszta ingatlannal, onnantól kezdve tök nehéz, hogy kitűnj a többiek közül.

Lehet, hogy címkét kell rárakni, hogy ez így teljes tulajdonjogeladó, vagy vagy nem tudom, de hogy itt >> de még pont ilyen volt ez a használati megosztásos.

Az az érdekes, aki megvette, ki jött megtekinteni és a tulajdonos már 11 éve ügyfelem egy nagyon cuki hölgy és egyből köszöntöték egymást puszival és kiderült, hogy Budán szomszédok voltak 20 évig.

Hát ott már könnyű volt megállapodni, csak hogy milyen szerencsefaktor is benne van.

De például amit mondasz, hogy hatodik kerületben volt eladásunk ugye még év elején a Király utcába, hát ott olyan négyzetméter áron, amennyiért eladtuk, gyakorlatilag utcán belül volt 100 120 kerületi lakás, ugye az Airbnb-ről, ami visszajött.

Például azt mondtam is a tulajnak, mert múlt héten [torokköszörülés] találkoztunk egy más ügybe, hogy hát szerintem csoda volt, hogy el tudtuk adni, meg rengeteget költöttünk marketingre.

Itt számított szerintem hozzáadott érték, mert hogy mindig Excelbe vezetem az akkori árazásnál, hogy mi volt a piacon, és múltkor összefésültem, mert egy másik hatodik kerületi lakást becsültünk most, és 80%-a fönn van, >> és az eltelt négy-öt hónap. >> Jó. >> És és ki veszi meg, mert befektető nem vesz, Rirbniz nem tudsz. most király utcába ki akar lakni.

Hát hozom egyre alacsonyabba, hogy már ezt többször beszéltük, hogy a zbérleti díjak is egyre inkább csökkennek, nő a kínálat.

Szóval ez tényleg egy nagyon érdekes piac abból a szempontból, hogy az elmúlt 10 évben szerintem nem volt ennyire hát 23 >> hektikus, vagy hogy nem tudom diná.

Hát ugye most van szerintem az az első állapot, amikor állami támogatással nem fűtötték föl, és most ilyen furá hangzik, de hogy hogy >> indulunk a gyógyulás felé. >> Ezt pont ezt akartam mondani.

Ez ez a jó szó Igen, hogy indulunk a gyógyulás felé, csak most ugye kicsit >> rosszul esik az orvosság, >> nem?

Hát ugye nagyon drága, tehát ugye drágák az ingatlanok, tehát fölvárték azért az otthon otthonstart fölvárt egy mit tudom én mondjuk mennyi Budapesten 30% szerintem minimum magod simán.

És akkor igazándából szépen beépült a pont most beszélgettem elemzőkk elemzővel és mondta, hogy ugye drágák a lakások és ugye aki támogatásból mondjuk nem tud vásárolni, az most nem is feltétlen vásárol.

Hát meg a támogatás beépült az árakba szóval >> hát és az otthonstartot is egyébként most már hogyha megnézed, akkor így a pont volt egy elemzés azzel kapcsolatban, hogy a társad jövedelem alapján a társadalomnak a 20%-a tudja a felső 20%-a tudja megengedni magának, hogy hogy otthonstarttal vásároljon.

Szóval azért akkora volumen most már nincsen ebben az otthonstartban.

Hát meg azt, hogy az meg az talán még, hogy szerintem az újépítésű projektek is bejöttek, például ugye a 13-ba, 9-be, 11-be, és sokszor látom ügyfelek, meg én is árazásnál figyelembe veszem, és bekérem példá az újépítésű lakásoknak az árait, és akkor hasonlítgatom, és akkor múltkorra, amikor az elemzésbe kiküldtem az egyik ügyfelemnek, akkor még fel is hívott, hogy egyáltalán van-e értelme panelt összehasonlítani újépítésűvel.

És mondtam neki, hogy van >> kételen vagy az árny >> van, mert a kettő között van 800 m.

Az egyik persze másfél év múlva lesz átadva, de ha egy befektető vásárol, akkor ott mondjuk megkap 10-90-es konstrukciót, és egy tök jó áron.

És amit ő szeretett volna az ügyfelem, hát nem is tudtunk megállapodni, 16-os árt szeret-os árat szeretetted volna.

Szerintem 1-4 alatt tud az a lakás.

Ugyanolyan áron kaptál új építésűt, és és egyszerűen nem értette meg.

Úgyhogy a piacon van nyolc hónapja két ingatlanosnál.

És akkor mindig a befektető meg érted vesz 10%-os beszállóval egy ingatlant, 90%-át meg tudja fortni. >> Szóval muszáj összehasonlítani, mert nyilván élethelyzetet old meg, az nem a nem tudom a építkezésre fog költözni.

Szóval persze nem így kell összehasonlítani, csak ha csak a befektető kiesik, mint célközönség, akkor meg csak saját célra vásárlók maradnak.

Am >> nézzünk egy kicsit exakt számokat, de hogy hát itt a Dunahouse barométerben, amit látunk tranzakciós számokat, azért egy komolyabb esés volt áprilishoz képest májusban, ugye májusi számokat látunk most. 9,4 nem tranzakció szám 9,4-gel maradt el az áprilisős, 13,3-mal ugye a tavalyi májosi szintz képest. >> Tehát tehát egy komolyabb esés van itt a tranzakciószámban.

Ilyenkor mindig meg szoktam nézni azt is, hogy a keresletindex az mit mutat. >> Bocsánat, ugye ez a tranzakciószám ugye 8892, most 8900 kerek itt fel.

Igazából az elmúlt éveket nézve ez egy elég gyenge hónap.

Ugye 2023-ban voltak >> Igen. >> átlagosan gyengébb. >> Igen.

És keresletindexet, hogyha megnézzük, akkor itt mindig a görbét szoktam nézni.

Említett entitások

Témák

Személyek

Hallgasd meg

Gyakori kérdések erről az epizódról: „62. Lakáspiac 2026 közepén: Egyre kevesebb adásvétel – Mire számíthatnak a vevők és az eladók?”

Miről szól ez az epizód: „62. Lakáspiac 2026 közepén: Egyre kevesebb adásvétel – Mire számíthatnak a vevők és az eladók?”?

A magyar ingatlanpiac 2026 májusi helyzetét vizsgálja az adás, kiemelve a tranzakciószámok 13,3%-os éves visszaesését, miközben az árak stagnálnak. A műsorban szó esik a piac lassulásáról, az Otthon Start Program hatásairól, a budapesti és vidéki eltérő trendekről, valamint… Az epizód a Kulcskérdés Podcast című magyar podcast egyik adása, megjelenés: 2026. 06. 29..

Kik szerepelnek vagy kiket említenek ebben az epizódban: „62. Lakáspiac 2026 közepén: Egyre kevesebb adásvétel – Mire számíthatnak a vevők és az eladók?”?

Az epizódban a következő nevek szerepelnek vagy hangzanak el: Grabant János, Havas János, Györe Norbert.

Milyen témákat érint ez az epizód: „62. Lakáspiac 2026 közepén: Egyre kevesebb adásvétel – Mire számíthatnak a vevők és az eladók?”?

Fő témái: ingatlanpiac, lakáspiac, ingatlanárak, tranzakciószámok.

Mikor jelent meg és milyen hosszú ez az epizód: „62. Lakáspiac 2026 közepén: Egyre kevesebb adásvétel – Mire számíthatnak a vevők és az eladók?”?

Megjelenés: 2026. 06. 29.. Hossz: 49 perc. Az epizód a Podiverzumon hallgatható meg: https://podiverzum.hu/podcast/kulcskerdes-podcast/62-lakaspiac-2026-kozepen-egyre-kevesebb-adasvetel-mire-szamithatnak-a-vevok-es-ac5ddc28

Több epizód a Kulcskérdés Podcast-ből