Della - 24.hu

Az euró és a vízhiány fogja mozgatni a lakásárakat

· PT59M51S

Összefoglaló

A Della podcast e heti adásában Balog László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője volt a vendég. Szó esett az euró magyarországi bevezetésének lehetséges hatásairól az ingatlanpiacra, különös tekintettel az alacsonyabb lakáshitel kamatokra és a lakásárak nemzetközi…

Röviden

Műsor
Della - 24.hu
Megjelenés
2026. 07. 22.
Hossz
1 óra 0 perc
Témák
ingatlanpiac, lakáshitel, euró bevezetése, klímaválság, vízhiány
Átirat
Az epizód beszélt szövege alapján indexelve

Ebben az epizódban

A következő nagy [zene] ilyen keresleti hullám, értéknövekedési hullám lehet, hogy akkor lesz, amikor Magyarország bevezeti az eurót, és már nem csak az euró mint fizetőeszköz áll rendelkezésre, hanem a eurozónában érvényes lakáshitel kamatszintek. [zene] Tehát hogyha ha ilyen 3-45%-osra mérséklődik a a piaci kamatszint, akkor az megint egy fenntarthatóbb, egészségesebb önbizalommal rendelkező vevői réteget is el tud látni.

Tehát az ingatlanpiacon azzal kalkulálnak, hogy az euróbevezetése az egy mérföldkő lesz ebben a szegmensben is. >> Igen.

Egyrészt azért, mert rögtön összehasoníthatóvá válnak a az magyarországi lakásárak a környező országok lakásárével, ahol euróban vannak denominálva ezek.

Másrészt pedig ahol euró a fizetőeszköz, ott jellemzően alacsonyabb a kamatszint.

Márpedig, ha alacsonyabb a kamatszint, az a vevőknek mindig kedvezőbb. [zene] Ez a Della, a 24.hu gazdasági podcastja, ahol minden a pénz körül forog. >> Üdvözlöm önöket, Bakaev Zoltán vagyok, a 24.hu gazdasági podcast műsorának a dellának a házigazdája.

Mai vendégem Balog László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Üdvözöllek a stúdióban. >> Szia Zoli, köszönöm a meghívást.

Arra kérném önöket, hogyha még nem tették volna, akkor iratkozzanak föl a 24.hu YouTube csatornájára.

Ezt az adást július 20-án rögzítjük a kor délutáni órákban.

Ennek azért van jelentősége, ingatlanpiacról fogunk értelemszerűen beszélni. azért van jelentősége, mert az ingatlan.com a következő napokban több elemzést is nyilvánosságra fog hozni részben a az albérletpiacot illetően.

Hamarosan kezdődik az új tanév, az új szemeszter.

Ilyenkor mindig megnő a kereslet az albérletek iránt, valamint a Velencei tó körül kialakult, mondjuk így miniválságos helyzet miatt.

Itt elsősorban a vízhiányra gondolok, amikor válságra válságról beszélek.

Erről külön fogunk majd beszélni egyébként ebben a műsorban.

De László kezdjük azzal, hogy most már több mint három hónap eltelt a választás óta, [horkantás] megtörtént a kormányváltás.

Talán most már tisztában látszik, hogy hozott-e be ez a kormányváltás új trendet a az ingatlanpiacon.

Megyek azok a mozgások, jelek, amik egyértelműen a fogalmazzak így kurzusváltáshoz köthetőek, ha vannak ilyenek.

Hogyha röviden szeretnék válaszolni, akkor azt mondanám, hogy nem, de talán nem is baj, mert most azt látjuk, hogy a korábbi nagyon intenzív, nagyon hektikusan mozgó lakáspiaci lendület egy picit kiegyensúlyozottabbá, kicsit kiszámíthatóvá és nem is kicsit, hanem jóval lassabbá vált.

Az ami 2025-ben történt, az egyidülálló volt.

Talán a múltkori Della podcastben is beszéltünk erről még tavaly július-szeptember környékén, hogy egy év alatt 20%-kal emelkedtek a lakásárak, egy év alatt két kereskületi hullám is végigsöpört a piacon.

Ö a 2026-os év már merőben más képet mutat.

Jóval kisebb mértékű az árak emelkedése.

Direkt mondom azt, hogy csö hogy csökkennek az csökken a drágulás ebben a formában, mert hogyha azt mondanám, hogy átcsökkenés is történt, ami néha hónapról hónapra, amikor a lakásárindexünket publikáljuk, akkor néha megfigyelhető, de ezek ilyen fél%-os, sz%-os átcsökkenések, tehát ettől még nincsenek beljebb a lakásvásárlók. viszont jól jelzi azt, hogy ami korábban működött a piacon, az már teljesen másképpet mutat.

Már nem emelkednek olyan mértékben az árak részben, annak köszönhető, hogy hogy most a piac azt a képét mutatja, amire saját erejéből képes.

Tehát nincsenek olyan döntések, nincsenek olyan tényezők, amik ide-odarángatnák a keresetet, vagy éppen a a kínálatot.

És ezért mondom azt, hogy egy ez a megnyugvás szerintem piaci szempontból mindenképpen kívánatos.

És az is igaz, hogy azért ez a három hónap nagyon rövid idő, hogy bármit lehessen mondani.

Sőt, igazából nagyon sok olyan döntése volt már az új kormánynak, ami az élet számos területét érintette.

Az ingatlanpiacon ilyen jellegű döntésről nem is tudunk.

Tehát a korábbi támogatások azok még mindig mennek. a piac motorját ö jelentő otthonstarthitel, ez még mindig elérhető ugyanabban a formában, ahogy meghirdették.

Tehát nagy változás nem történt.

Lehet, hogy majd lesznek más változások, amik érinthetik az ingatlanpiacot.

M ugye itt látszik, hogy van egy fókusz váltás, tehát itt korábban a a saját tulajdons szerzése, a támogatások, a támogatott hitelek határozták meg az állami lakáspolitikát.

Most már a címszavakat inkább a bérlakáspolitika és az ehhez kapcsolódó intézkedések fémjelzik, ahol a kormányzat össze tudja kötni a kellemest a hasznossal, hiszen rengeteg EU-s forrást hoztak haza.

És ennek egy részét például a bérlakás szektor fejlesztésére lehet fordítani.

És akkor lezárjá ezt a nagyon hosszú gondolatot.

Ö ez nem csak pénzkérdés, tehát hogy itt azért valószínűleg olyan jogalkotási munkára is szükség lesz, ami a közel 3035 éves jogszabályokat kicsit gatyába rázzák, ami alapján most történnek a a bérlőbérbeadó jogviszony rendezése vagy a a kezelése.

Tehát itt a több mint 30 éves lakástörvény, a társasházi törvény módosítása is esedékessé válhat.

Érdekes, amit mondasz, mert bennem pont az a gondolat él, hogy azért a Tiszakormány legalábbis fontolóra veszi a kamat stop intézményének a a kivezetését.

Otthonstartal kapcsolatban is fölmerültek dilemmák, hogy lehet-e ezt ebben a formában [horkantás] folytatni.

És ott ló a levegőben a vagyonadó, ami egyértelműen egy ingatlanspecifikus, vagy részben ingatlanspecifikus új eleme lenne a szabályozórendszernek. egyik ügyben sincs még döntés.

Nem tudjuk, hogy milyen irányba fognak elmozdulni ezek az intéz korábbi intézkedések, leszámítva a vagyonadót.

Tehát az első kettő, amit említettem, az még az Orbán rendszerből örökölt dolog.

Igen, de azért a kamastop az itt fontos azt a piaci szempaszért azt muszáj elkülöníteni, hogy mi az, ami a meglévő m ingatlanállományra vonatkozik, és nem az új adásvételeket, nem az friss eladókat vagy a frissevőket érinti, hanem már a meglévő megtörtént adásvételeket.

A kamastop ebbe a kategóriába tartozik, mert itt bármilyen döntés is születik, ez csak azokat a az ügyleteket érinti, amik már a múltban megtörténtek.

Ennek nyomán lehet, hogy lesznek majd újabb ügyletek, hogyha valaki fontolóra veszi az ingatlánnak az eladását, vagy éppen nem, merthogy nem hoz ez érdemleges változást például a hiteltörlesztőkben.

Ez majd a döntéstől függ, de ez direktben nagy hatással a piacra szerintem csak mérsékelt formában lesz. mondjuk egy otthonstart szigorítás vagy egy fenntarthatóbb pályára állítása, az lehet, hogy érinti jobban az adásvételek dinamikáját, mert ugye most olyan szintre jutottak el a lakásárak az elmúlt időszakban, hogy az ingatlanvásárlások többségéhez hitelt vesznek fel az emberek.

És a jegybank statisztikája alapján a kihelyezett lakáshitelek 70-80%-a otthonstart hitel.

Tehát azért az a 3% az nagyon vonzó a piaci 6% körüli kamatszintekhez képest.

És nagyon nagy kérdés, hogy hogy ha ez szigorításra kerül, az mennyi milyen mértékben billenti meg a lakáspiaci keresetet?

Milyen mértékben húzza ki a dugót? >> De hogy erre van modelletek, vagy ezt még korai lenne?

Ezt azért nehéz, ezt azért nehéz modellezni, mert bizonyára, >> ha szűkülnek az otthonstart igénybevételének a feltétele, akkor kevesebb otthonstartós adásvétel lesz, de nem tudjuk, hogy kik azok, akik amúgy ezt meglépték volna 6%-os hitel környezet vagy lakáshitelkamatláb mellett is.

Tehát ezt nagyon nehéz lemodellezni.

Talán erre a jegybanknak van a legjobb eszköztára, hiszen ők ellemi szinten látnak minden hitelügyletet, látják az adósok jövedelemadatait is.

Ők valószínűleg ebbe ebbe nagyobb rálátással bírnak. >> Igen.

A a vagyonadó azért érdekes dolog, ugye most annyit tudunk róla, hogy valószínűleg 1 milliárd Ft-os értékhatár fölött fogják befizetni, és az adóalap 1%-a lesz maga az adó. volt nekem beszélgetésem ebben a stúdióban olyan vagyon vagyonkezelő szakemberrel, aki szerint jóval szélesebb kört érhet el ez az adófajta, mint amennyit egy amúgy gondolnánk elsőbbre. 1 milliárdos vagyon nyilván tetemes, de ingatlanokból üzleti céges részesedésekből azért elég könnyen össze tud állni egy olyan csomag, ami már alulról közelíti ezt a határt.

Talán sokan nem is gondolnak bele, hogy a saját ingatlanyuk értéke mondjuk a két vagy a három évvel ezelőttihez képest mennyit is nőtt.

Tehát a a vagyonadó alapjának kalkulálás, akkor ez a jelenlegi for lehetséges forgalmi érték lesz az, amit figyelembe fognak venni.

Szóval [horkantás] ilyen értelemben bármilyen mozgást, átrendeződést, készülődést egy esetleges vagyonodóra a ti szinteteken tapasztaltok-e? >> Ez izgalmas kérdés a vagyonadó, mert ilyen nem nagyon volt még Magyarországon.

Tehát azért ennek a bevezetése is nagyon nagy előkészületeket igényel.

És hát nyilván itt ez nem az én szaktörületem, de valószínűleg volt egy társadalmi igény, hogy a legtetemesebb vagyonnal rendelkezőket most teljesen függetlenül, vagy nem függetlenül attól, hogy hogy jutottak hozzá, valamilyen módon vonja be a kormányzat a közteherviselésbe.

Csak ugye itt az a kérdés, hogy hogy hol húzza meg a a küszöböt, ahogy te is ezt a kérdésfeltevés kapcsán elemezted, merthogy az 1 milliárd Ft-os érték az azért tűnhet magasnak, mert hogyha valaki megkérdezi tőled, vagy tőlem, hogy szeretnék-e 1 milliárd Fttal rendelkezni, akkor hát persze, hát hogyne.

Na de sok esetben, hogyha már valakinek van egy budapesti ingatlana, van mondjuk egy nyaralója, meg van egy cége, amiből egyébként ezt finanszírozta, és ez a cég mondjuk havi 15-20 millió Ft-os árbevételt elér, lehet, hogy könnyen beleesik ebbe a kategóriába.

És csak, hogy ezt még érthetőbben így a kedves nézők kedvéért elmondjam, hogy egy budapesti átlagos lakás, ami például az ingatlan.com kínálatában szerepel, ennek a a középértéke 99 millió Ft.

Tehát, hogy egy átlagos budaképesti lakás is már 100 milliós nagyságrend.

És lehet, hogy majd sokan meghökkennek, és majd elkezdenek nézelődni a neten, hogy most akkor mennyit is ér az én lakásom, mert hogy lehet, hogy teljesen más számok élnek a fejünkben.

Hogyha ezt a 100 milliós ingatlan kategóriát egy 10 vagy 15 évvel ezelőtti podcast műsorban emlegetnénk, akkor azt gondolnánk, hogy hát valami olyan villáról beszélünk egy töménytelen mértékű telken, medencével, helikopter leszállával, ami a luxus ne továbbja.

Most meg már egy átlagos budapesti lakás is teljesíti ezt kis túlzással persze, de [horkantás] az biztos, hogy hogy azért az elmúlt évek ingatlanemelkedése az az, hogyha valakinek van 3-4 n-5 ingatlana, az az nagy valószínűséggel ott fog táncolni a vagyonadó vagyonadó kötelezettség határán.

És ugye ezért lesz nagyon izgalmas, hogy ez milyen hatással lesz az ingatlanpiacra, mert itt nem a maga az egy-egy ingatlan lesz adóköteles, hanem maga az egész portfólió.

Persze ilyenkor magyarok vagyunk, ilyenkor biztos nagyon sokan így elkezdek majd gondolkodni, hogy jó, de akkor majd a másik ingatlant azt majd a feleségem nevére veszem, a harmadikat meg a gyerekem, a negyedik meg az unoka satöbbi.

Biztos megy ilyen össznépi gondolkodás azok körében, ak ezt érinthet.

De de hát nyilván a jogszabályokkat is még nem véglegesítették, tehát nem tudjuk, hogy mi lesz maga az adóztatás módszertana.

És ezért is nagyon nehéz, és egy ilyen olyan, mintogyha egy ilyen hullámokon lovagló szörfösnek kéne agyagva lövészet végrehajtania, hogy hogy konkrétan egy-egy ingatlanetre milyen hatása lesz, mert itt még egyszer mondom, a milliárd fölötti ingatlanok azok egyértelműen biztos, hogy hatással lesz rájuk a vagyonadó mértékkel, akkor lehet, hogy majd 1%-kal az éves kötelezettsége a vevőknek nőni fog.

Ezt majd valamilyen szinten lehet, hogy beárazzák a tulajdonosok is, a vevők is, amikor alkodoznak, de lehet, hogy már egy- 200 milliós családi háznál is ez fontos szempont lehet a vevő részéről.

Nehéz kérdés. a az értékbecslés felől közelítsünk, tehát ott van-e esetleg növekvő érdeklődés, hogy páran elkezdték most keresni a a lehetőségeket, hogy hogy értékbecslővel megállapítassák a rendelkezésükre álló ingatlanportfólió jelenlegi értékét, készülve egy esetleges vagyonadóvezetésre.

Igen, ez ez szerintem ez egy nagyon izgalmas kérdés, mert maga az, hogy mennyit ér az ingatlanom, azt nagyon nehéz fölmérni, hogyha ha valaki el is szeretné adni a lakását, sok esetben teljesen más érték van az eladók fejében, mint amelyit a vevők hajlandóak érte megfizetni.

Most ez is egy ilyen filozófiai kérdés, hogy hogy most akkor mi milyen árból indulunk ki?

Az amért végbentek az adásvételek, vagy az, amit a tulajdonos gondol a saját ingatlana értékéről?

Mert ebből a számbó lehet, hogy ez egy filozófiailag közelebb áll az értékhez.

Hiszen én azt gondolom, hogy ennyit él az ingatalom, akkor lehet, hogy ez lehet a vagyonadó kiindulási alapja is kis túlzással.

De de a lényeg az az, hogy hogy az állami adat állami adatok rendszerében is nagyon nehéz ezt ezt így összerakni, mert az ingatlannyilvántartás nem tartalmaz értéket, tehát ott ott ott nem rögzítik, hogy mennyit cserélt gazdát egy ingatlan.

Nem is publikus, nem is publikus.

Éről a NAV NAVnál, az illetékkiszabási eljárásnál gyűlnek össze ezek az adatok.

Viszont az ingatlanyilvántartásból meg a NAVnál nagyon szűk az azoknak az adatoknak a köre, ami rendelkezésre áll, hogy egyéb anomáliákról ne is beszéljek, de tényleg csak egy helyrajzi szám, egy természetes cím, sok esetben egy alapterület, esetleg egy ingatlantípus, hogy panel, társasházi lakás, vagy családi ház.

De ebből azért nagyon nehéz általánosan megmondani, hogy most ez szigetelve van-e, nincs szigetelve, milyen a panorámája, milyen a egyébként a tulajdoni helyzete az ingatlannak, van-e benne mondjuk haszonélvezeti jog, tehát hogy olyan apró finomságok is vannak, amik jelentősen befolyásolhatják az ingatlant. >> Ez garantáltan viták forrása lesz.

Nem tudom még, mert nem tudom, hogy mi lesz majd a vagyonadó kivetésének az alapja, de az biztos, hogy hogy kemény dió, és lehet, hogy itt az egész állami adatstruktúrát érdemes majd egy picit gatyábarázni, úgyis most már digitalizálódik el végre végre valahára a az ingatlanyilvántartás, hogy egy napra kész…

Említett entitások

Témák

Személyek

  • Balog László
  • Bakaev Zoltán

Szervezetek, cégek

Hallgasd meg

Gyakori kérdések erről az epizódról: „Az euró és a vízhiány fogja mozgatni a lakásárakat”

Miről szól ez az epizód: „Az euró és a vízhiány fogja mozgatni a lakásárakat”?

A Della podcast e heti adásában Balog László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője volt a vendég. Szó esett az euró magyarországi bevezetésének lehetséges hatásairól az ingatlanpiacra, különös tekintettel az alacsonyabb lakáshitel kamatokra és a lakásárak nemzetközi… Az epizód a Della - 24.hu című magyar podcast egyik adása, megjelenés: 2026. 07. 22..

Milyen témákat érint ez az epizód: „Az euró és a vízhiány fogja mozgatni a lakásárakat”?

Fő témái: ingatlanpiac, lakáshitel, euró bevezetése, klímaválság, vízhiány.

Mikor jelent meg és milyen hosszú ez az epizód: „Az euró és a vízhiány fogja mozgatni a lakásárakat”?

Megjelenés: 2026. 07. 22.. Hossz: 1 óra 0 perc. Az epizód a Podiverzumon hallgatható meg: https://podiverzum.hu/podcast/della-24-hu/az-euro-es-a-vizhiany-fogja-mozgatni-a-lakasarakat-6d2c0cc8

Több epizód a Della - 24.hu-ből